Die Anschaffungskosten einer Immobilie bilden die Bemessungsgrundlage für die jährlichen Abschreibungen, die im Falle einer Vermietung der Immobilie neben den Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten sowie Betriebs- und Verwaltungskosten zu den steuerlich abziehbaren Werbungskosten gehören. Die Ermittlung der gesamten Anschaffungskosten sowie die korrekte Aufteilung auf Grundstück und Gebäude bilden die Basis für die jährliche Gebäudeabschreibung auf das Haus oder die Eigentumswohnung.

Inhalt:

  1. Anschaffungskosten einer Immobilie
  2. Anschaffungsnebenkosten
  3. Nachträgliche Anschaffungskosten

1. Anschaffungskosten einer Immobilie

Zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehören alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein

  • unbebautes Grundstück,
  • ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude oder
  • eine Eigentumswohnung

zu erwerben. Dazu gehört zunächst im wesentlichen der Kaufpreis gem. Kaufvertrag (Muster eines Kaufvertrages), der notariell zu beurkunden ist. Erfolgt der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, gehören darüber hinaus auch Ausgleichszahlungen bzw. Gleichstellungsgelder an Geschwister oder die Übernahme von Schulden zu den Anschaffungskosten.

Aufteilung der Kosten auf Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag

Enthält der Kaufvertrag keine Regelung, wie der Kaufpreis auf das Grundstück sowie das aufstehende Gebäude aufzuteilen ist (eine entsprechende Regelung ist vor allem bei Eigentumswohnungen zu empfehlen und gem. BFH-Urteil vom 10.10.2000 auch vom Finanzamt zu berücksichtigen), muss diese Aufteilung entsprechend im Nachhinein anhand diverser Kriterien ermittelt werden. Eine Aufteilung ist deshalb erforderlich, weil es sich beim Grund und Boden um nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter handelt, so dass die Anschaffungskosten insoweit keinen Abschreibungen unterliegen. Im Falle eines Einfamilienhaus mit Gartenanlage ist daran zu denken, dass es bei letzterem um ein gesondertes Wirtschaftsgut handelt, das gem. R 157 Abs. 5 EStR über 10 Jahre abzuschreiben ist.

2. Anschaffungsnebenkosten

Neben den o.g. Anschaffungskosten einer Immobilie sind auch die Anschaffungsnebenkosten zur Ermittlung der Bemessungsrundlage für die jährlichen Abschreibungen heranzuziehen. Hierzu gehören alle Aufwendungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb des gesamten Grundstücks anfallen, insbesondere

  • die Notargebühren im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel, insbesondere für die Beurkundung des Kaufvertrages,
  • die Kosten anlässlich des Eigentümerwechsels im Grundbuch, insbesondere die Gebühren des Grundbuchamts,
  • die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstücks sowie
  • ggf. anfallende Maklergebühren für die Vermittlung des Grundstücks.

Zu denken ist auch an Fahrtkosten, die mit dem Erwerb des Grundstücks im Zusammenhang stehen.

3. Nachträgliche Anschaffungskosten

Häufig fallen nach dem Erwerb eines bebauten Grundstücks noch zusätzliche Kosten an, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Erwerb stehen, insbesondere

  • zur Erschließung des Grundstücks mit Wasser, Strom, Gas und Kanal oder
  • für notwendige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Diese werden den ursprünglichen Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten hinzugerechnet und bilden mit diesen einen Gesamtbetrag, der als neue Bemessungsgrundlage zur Berechnung der jährlichen Anschreibung dient (BFH-Urteil vom 20.1.1987, BStBl. 1987 II S. 491).

Bei den Kosten für notwendige Renovierungs- und Modernisierungskosten (nach dem 01.01.2004) handelt es sich gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG 2004 um nachträgliche Anschaffungskosten im vorstehenden Sinne, wenn der Gesamtbetrag der Kosten

  • innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb
  • 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Abzugrenzen sind solche Kosten von den Aufwendungen, die für Erweiterungen des Gebäudes anfallen.

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