Die Schriftform beim Mietvertrag ist ein Klassiker des bürgerlichen Rechts und birgt ein unüberschaubares Haftungspotential in sich, wenn der Rechtsanwalt bei der Beratung oder Prüfung eines Mietvertrages die Problematik nicht kennt.

Rechtsgrundlage zur Schriftform beim Mietvertrag

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis natürlich auch auf Basis mündlicher Abreden vereinbart werden, wovon man jedoch beiden Seiten nur abraten kann, insbesondere dem Vermieter einer Immobilie. Für den Abschluss eines wirksamen Mietvertrages ist es ausreichend, dass sich die beiden Vertragsparteien zumindest über den wesentlichen Inhalt geeinigt haben, d.h. über

• die Gebrauchsüberlassung einer Mietsache
• gegen Entgelt (= Mietzins)
• für eine bestimmte Mietdauer.

Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag jedoch schriftlich abgeschlossen werden, wenn er für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden soll. Dies gilt nicht nur für Mietverhältnisse über Wohnraum, sondern gem. § 578 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume. Wird die Schriftform nach § 550 BGB vollständig oder teilweise nicht gewahrt, ist der Mietvertrag keinesfalls unwirksam, sondern er wird so behandelt, als ob er für unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. In der Konsequenz kann er nach Ablauf des ersten Mietjahres sowohl von Vermieter- wie auch von Mieterseite jederzeit ordentlich gekündigt werden, ungeachtet der Interessen und sonstigen Vereinbarungen der Vertragsparteien.

Schriftform beim Mietvertrag

In der Theorie hört es sich zunächst recht simpel an, (auch) bei einem Mietvertrag die Schriftform einzuhalten. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es hierfür (nur) erforderlich, dass sich alle wesentlichen Vertragsgrundlagen „hinreichend bestimmbar aus dem Mietvertrag ergeben“. Hiernach ist die Schriftform des Mietvertrages nach § 550 BGB erfüllt, wenn sich

• die Parteien des Mietverhältnisses,
• der Mietgegenstand,
• der Mietzins und
• die Mietdauer

aus der Vertragsurkunde ergeben oder zumindest aus dem Inhalt des Vertragstextes hinreichend konkret bestimmbar sind. Darüber hinaus muss der Mietvertrag gem. § 126 BGB von beiden Vertragsparteien auf derselben Urkunde unterzeichnet werden, wobei die Unterschriften am Ende der Vetragsurkunde stehen müssen, um den Vertragstext abzuschließen.

In der Praxis ist diesbezüglich jedoch zu beobachten, dass der Teufel meist im Detail steckt, was schon bei der richtigen und vollständigen Bezeichnung der Parteien im Rubrum des Vertrages beginnt. So ist es z.B. bei einer klassischen GmbH & Co. KG erforderlich, auch das Vertretungsverhältnis offenzulegen, sprich die Komplementär-GmbH sowie deren Geschäftsführer zu benennen. Auch die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands muss sich zweifelsfrei aus der Vertragsurkunde ergeben, was sich insbesondere bei Vermietung vom Reißbrett bei noch nicht fertiggestellten Immobilien als kompliziert erweisen kann.