Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks kann die Grunderwerbsteuer auch für die späteren Baukosten fällig werden, wenn die mit der Bebauung beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß der Bauverträge hinwirkten und die zu erbringenden Bauleistungen dem Grundstückskäufer bereits vor Abschluß des grundstückskaufvertrages konkret angeboten haben.

Grunderwerbsteuer auf Baukosten

Schon mit seinem Urteil vom 27.09.2012 (II R 7/12) hat der BFH entschieden, dass auch die Kosten einer späteren Bebauung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn die Bauverträge oder Vereinbarungen bezüglich der Bebauung im Sinne eines einheitlichen Erwerbsgegenstands mit dem Grundstückskaufvertrag

  • in einem rechtlichen oder
  • zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.

Hiergegen bestehen nach Auffassung des BFH keine europa- oder verfassungsrechtlichen Bedenken. Und das Festhalten an dieser Rechtsprechung steht auch nicht im Widerspruch zu der Rechtsprechung der Umsatzsteuersenate des BFH.

Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist immer nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (st. Rechtsprechung des BFH: BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12; BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10; BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11; BFH/NV 2015, 230, Rz 12, und BFH/NV 2015, 521, Rz 10).

Ein solcher Zusammenhang ist insbesondere dann gegeben,

  1. wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei ist und deshalb feststeht, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten wird.

Darüber hinaus wird ein objektiv sachlicher Zusammenhang auch dann indiziert, wenn

  1. der Veräußerer selbst oder
  2. Dritte, die mit dem Veräußerer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auch auf den Abschluss der Bauverträge hinwirken,
  3. dem Erwerber vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude oder bestimmte Bauleistungen …  zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und
  4. der Erwerber dieses Angebot oder die Angebote später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.
  5. Unerheblich ist es, wenn tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können, aber nicht vorgenommen wurde.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Kläger mit dem Bauunternehmen T-GmbH einen Vertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem erworbenen Grundstück zu einem Gesamtpreis für ein „schlüsselfertiges Haus“ in Höhe von rund EUR 120.000,00 abgeschlossen. In den Erwerb des Grundstücks und die Bauplanung war die E-GmbH als Baubetreuer einbezogen, die mit der T-GmbH in einer gemeinsamen Werbebroschüre  und unter einem gemeinsamen Logo als „ein starkes Team“ auftrat. Die E-GmbH hatte von den Grundstücksverkäufern die Erlaubnis, das unbebaute Grundstück zu vermarkten. Haustyp, Baukosten und Grundstückspreis standen schon vor Abschluss des Kaufvertrages fest. Die Grundstücksverkäufer sahen die Kläger erstmals beim Notar. In dieser Konstellation bestätigte der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach sich der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang nicht nur auf den Wert des Grundstücks bezieht (§§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), sondern im Sinne eines einheitlichen Erwerbsgegenstands auch auf die später entstehenden Baukosten.

In einem aktuellen Urteil vom 03.03.2015 (II R 9/14) hat der BFH die Einbeziehung späterer Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grundwerbsteuer grundsätzlich erneut bejaht, aber hierbei nochmals klargestellt, dass dies nur unter den o.g. Voraussetzungen erfolgen kann. In diesem Fall hatte die Klägerin von einer Hausbau-GmbH ein unbebautes Grundstück erworben, verbunden mit der Vereinbarung, hierauf nur den Rohbau für ein Einfamilienhaus mit Garage gem. Baubeschreibung zu errichten. Diesbezüglich führte der BFH in den Entscheidungsgründen wie folgt aus:

Die Grundsätze zum einheitlichen Erwerbsgegenstand gelten entsprechend, wenn wie im Streitfall der Grundstückskäufer den Grundstücksverkäufer mit der Errichtung des Rohbaus und nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags Dritte mit dem weiteren Ausbau des Gebäudes beauftragt hat. Die (vom Rohbau unabhängigen) Ausbaukosten sind ebenfalls in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, soweit die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits

  • bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und
  • dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und
  • zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und
  • der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.

Fehlt es jedoch an einem derartigen in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkreten Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags, können die Ausbaukosten ebenso wenig wie Eigenleistungen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden (vgl. BFH, Urteil vom 27. Oktober 1999, II R 3/97; BFH, Urteil vom 15.12.2010, II R 41/08, BFHE 232, 210, BStBl II 2011, 363).

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