Die Kosten zur Erschließung eines Grundstücks haben im Steuerrecht angesichts ihrer Häufigkeit und Höhe eine große Bedeutung. Im Rahmen der Erschließungskosten werden verschiedene Begrifflichkeiten verwendet, die zu unterscheiden sind.

Inhalt:

  1. Arten der Erschließungskosten
  2. Erschließungskosten im Steuerrecht
  3. Grundsätze der Rechtsprechung zu Erschließungskosten

1. Arten der Erschließungskosten

Die Gemeinden können gem. § 127 Abs. 1 BauGB Erschließungsbeiträge für die Herstellung von Erschließungsanlagen erheben, soweit der Aufwand hierfür nicht anderweitig gedeckt werden kann. Hierzu zählen nach § 127 Abs. 2 BauGB öffentliche Straßen, Wege und Plätze, Fußwege, Wohnwege, Sammelstraßen, Parkflächen, Grünanlagen sowie Immissionsschutzanlagen.

Hiervon zu unterscheiden sind sonstige Anliegerbeiträge aufgrund öffentlich-rechtlicher Gesetze, die als öffentliche Lasten eines Grundstücks (vgl. § 436 BGB) vom Grundstückseigentümer zu tragen sind. Hierzu zählen insbesondere die Gebühren für den Kanalanschluss eines Grundstücks.

Eine dritte Kategorie bilden die Anschlusskosten, die weder zu den Erschließungsbeiträgen noch zu den Anliegerbeiträgen gehören. Hierunter fallen die Aufwendungen, die Eigentümer eines Grundstücks für den Anschluss des Grundstücks an das bestehende Abwasser- und Versorgungsnetz entrichten müssen.

2. Erschließungskosten im Steuerrecht

Im Steuerrecht ist die Behandlung der Kosten für die Erschließung eines Grundstücks davon abhängig, ob es sich bei den Erschließungskosten um

  • Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt oder um
  • sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.

a) Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 S. 1, 2 HGB).

BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX-R-2/19

b) Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und/oder die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB).

BFH, Urteil vom 22.09.2009, IX R 21/08, BFH/NV 2010, 846, m.w.N.)

Die Herstellung eines (neuen) Wirtschaftsguts ist neben der Schaffung eines bisher noch nicht vorhandenen Wirtschaftsguts (Erst-Herstellung) und der Wiedererstellung eines bereits vorhandenen, aber zerstörten oder unbrauchbar gewordenen Wirtschaftsguts (Zweit-Herstellung) auch dann anzunehmen, wenn ein vorhandenes Wirtschaftsgut z.B. ein Gebäude oder Gebäudeteil aufgrund von Baumaßnahmen in seiner Funktion bzw. seinem Wesen verändert wird.

BFH, Urteil vom 07.12.2010, IX R 14/10, BFH/NV 2011, 1302
BFH, Urteil vom 23.11.2004, IX R 59/03, BFH/NV 2005, 543, jeweils m.w.N.

c) Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Hierzu zählen auch (sog. Erhaltungs-)Aufwendungen für die bloße Instandsetzung vorhandener Gebäude, Gebäudeteile oder -anlagen, soweit diese mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S. des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 2 EStG).

BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX-R-2/19

3. Grundsätze der Rechtsprechung zu Erschließungskosten

Hinsichtlich der Zuordnung von Erschließungskosten im Zusammenhang mit einem Grundstück hat die höchstrichterliche Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt:

a) Kosten für erstmalige Erschließung eines Grundstücks

Aufwendungen für eine erstmalige Erschließungsmaßnahme stellen regelmäßig Anschaffungskosten von Grund und Boden i.S.d. § 255 Abs. 1 HGB dar, weil der erstmalige Anschluss an öffentliche Einrichtungen die (abstrakte) Nutzbarkeit des Grundstücks und damit dessen Wert erhöht.

BFH, Urteil vom 18.09.1964, VI 100/63 S, BFHE 81, 233, BStBl III 1965, 85
BFH, Urteil vom 24.11.1967, VI R 302/66, BFHE 91, 42, BStBl II 1968, 178
BFH, Urteil vom 04.11.1986, VIII R 322/83, BFHE 148, 513, BStBl II 1987, 333
BFH, Urteil vom 14.03.1989, IX R 138/88, BFH/NV 1989, 633
BFH, Urteil vom 15.02.1989, X R 6/86, BFH/NV 1989, 494
BFH, Urteil vom 20.07.2010, IX R 4/10, BFHE 230, 392, BStBl II 2011, 35

Solche Aufwendungen beziehen sich in erster Linie auf die Anschaffungskosten des Grundstücks, weil sie dazu dienen, es baureif und damit betriebsbereit i.S. des § 255 Abs. 1 S. 1 HGB zu machen; als Voraussetzung für die Bebaubarkeit des Grundstücks gehören sie nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

BFH, Urteil vom 07.11.1995, IX R 99/93, BFHE 179, 96, BStBl II 1996, 89
BFH, Urteil vom 07.11.1995, IX R 54/94, BFHE 179, 279, BStBl II 1996, 190

Die Zuordnung solcher Aufwendungen zu den Anschaffungskosten für Grund und Boden ist davon abhängig, dass die Erschließungsmaßnahme das Grundstück auch tatsächlich „erschließt“ und damit nicht lediglich seine konkrete Nutzung verändert, sondern seinen Zustand, der durch Größe, Lage, Zuschnitt, Grad der Bebaubarkeit sowie durch den Umfang seiner Erschließung bestimmt wird.

BFH, Urteil vom 20.07.2010, IX R 4/10, BStBl II 2011, 35

b) Kosten für eine nachträgliche (zusätzliche) Erschließung

Aufwendungen für eine nachträgliche Erschließungsmaßnahme oder für eine zusätzliche Zweiterschließung können somit sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben sein, wenn der Zustand des Grundstücks durch die neue Erschließungsmaßnahme nicht verändert wird, weil er sich nicht wesentlich von der bisherigen Erschließung unterscheidet. Führt die Maßnahme zu einer Werterhöhung des Grundstücks, steht dies einem sofortigen Abzug der Kosten nicht entgegen.

BFH, Urteil vom 23.02.1999, IX R 61/96, BFH/NV 1999, 1079
BFH, Urteil vom 22.03.1994, IX R 52/90, BFHE 175, 29, BStBl II 1994, 842
BFH, Urteil vom 19.12.1995, IX R 5/95, BFHE 179, 133, BStBl II 1996, 134
BFH, Urteil vom 16.07.1996, IX R 55/94, BFH/NV 1997, 178
BFH, Urteil vom 12.01.1995, IV R 3/93, BFHE 177, 52, BStBl II 1995, 632

c) Kosten für die Herstellung von Zuleitungsanlagen

Aufwendungen für die Erst- oder Zweitherstellung von Zuleitungsanlagen eines Gebäudes zum öffentlichen Kanalnetz (sog. Hausanschlusskosten) einschließlich der sog. Kanalanstichgebühr gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit die Kosten für Anlagen auf privatem Grund und nicht für Anlagen der Gemeinde außerhalb des Grundstücks entstanden sind.

BFH, Urteil vom 19.02.1974, VIII R 65/72, BFHE 111, 496, BStBl II 1974, 337
BFH, Urteil vom 19.10.1999, IX R 34/96, BFHE 190, 361, BStBl II 2000, 257, jeweils zu Aufwendungen für die Straßenerschließung).

d) Kosten für die Ersetzung, Modernisierung oder Instandsetzung von Erschließungsanlagen

Aufwendungen für die Ersetzung, Modernisierung oder Instandsetzung einer vorhandenen Erschließungsanlage sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben sofort abziehbar, da sie weder zu den Anschaffungs- noch zu den Herstellungskosten zählen, sondern lediglich der Erhaltung des Grundstücks dienen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kosten für Anlagen auf privatem oder auf öffentlichem Grund entstanden sind.

BFH, Urteil vom 06.08.1965, VI 249/64 U, BFHE 83, 317, BStBl III 1965, 615 (Ersatz einer Sickergrube durch den Anschluss an den öffentlichen Kanal)
BFH, Urteil vom 13.09.1984, IV R 101/82, BFHE 142, 247, BStBl II 1985, 49 (Beiträge für den Bau einer neuen biologischen Kläranlage durch die Gemeinde)
BFH, Urteil in BFHE 142, 247, BStBl II 1985, 49

Aufwendungen für die Instandsetzung und teilweise Erneuerung eines vorhandenen und funktionsfähigen Abwasserrohrsystems sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abziehbar, da sie lediglich der Erhaltung des Grundstücks dienen. Sie sind nicht als Herstellungskosten zu qualifizieren, da sie weder der Herstellung eines neuen, bisher nicht vorhandenen Abwasserrohrsystems noch der Wiedererstellung eines zerstörten oder unbrauchbar gewordenen Rohrsystems dienten und auch nicht das Grundstück in seiner Funktion bzw. seinem Wesen verändert haben.

BFH-Urteil in BFHE 142, 247, BStBl II 1985, 49
BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX-R-2/19

Davon zu unterscheiden sind die Aufwendungen für die Verbindung eines sanierten Abwasserkanals mit einem neuen Gebäude, da diese insoweit der Herstellung eines neuen Gebäudes dienen. Sie sind als Herstellungskosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) zu berücksichtigen und mithin nicht sofort abziehbar. Ein Abzug von AfA ist erst dann möglich, wenn die maßgebliche Immobilie fertiggestellt ist.

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