Befindet sich eine Immobilie im Nachlaß, kann der Erwerb von Todes in den Grenzen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG erbschaftssteuerfrei sein. Erben Kinder oder die Kinder verstorbener Kinder (Enkel) die vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie (Familienheim), ist dieser Erwerb von Todes erbschaftssteuerfrei, soweit diese beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist. Steuerfrei bleibt der Erwerb von Todes wegen allerdings nur insoweit, wie die Wohnfläche der Immobilie 200 qm nicht überschreitet. Der Wert des Familienheims spielt dagegen keine Rolle. Es handelt sich um eine sachliche Steuerbefreiung, die auf den persönlichen Freibetrag und den Versorgungsfreibetrag des Erwerbers im Rahmen der Erbschaftssteuer nicht angerechnet wird.

Inhalt:

  1. Die selbst bewohnte Immobilie im Nachlaß
  2. Immobilie im Nachlaß ist Familienheim
  3. Unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken
  4. Rückwirkender Wegfall der Steuerbefreiung

1. Die selbst bewohnte Immobilie im Nachlaß

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG bleibt der Erwerb von Todes wegen der selbst bewohnten Immobilie i.S.d. § 181 Abs. 1 BewG durch Kinder des Erblassers steuerfrei, soweit diese bis zum Erbfall vom Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim). Steuerfrei ist auch der Erwerb von Todes wegen, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken gehindert war.

Diese Regelung gilt allerdings nur insoweit, wie die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt. Als Erwerb von Todes wegen gilt nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG insbesondere der Erwerb durch Erbanfall (§ 1922 BGB) oder durch Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB).

Neben den Kindern des Erblassers sind auch die Kinder verstorbener Kinder (Enkel) begünstigt.

Im Falle des Erwerbs von Todes wegen bleibt der Erwerb einer Immobilie im Rahmen der Erbschaftssteuer nur unter den engen Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG steuerfrei.

Eine eng am Wortlaut vorgenommene Auslegung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c S.1 ErbStG ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten (vgl. Urteile des BFH vom 05.10.2016 (II R 32/15), vom 15.06.2016 (II R 24/15) und vom 29.11.2017 (II R 14/16).

BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16

2. Immobilie im Nachlaß ist Familienheim

Die Regelung in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG versteht unter Familienheim eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung. Begünstigt sind neben der klassischen Eigentumswohnung aber auch Einfamilienhäuser oder selbst bewohnte Zweifamilienhäuser. Auch eine Wohnung im Geschäftshaus kann begünstigt sein.

Die Steuerbefreiung bezieht sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auch auf das Grundstück, dessen wesentlicher Bestandteil das Gebäude gemäß § 94 Abs. 1 BGB ist (BFH, Urteil vom 26.02.2009, II R 69/06). Ein Grundstück im zivilrechtlichen Sinne ist der räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts auf einer eigenen Nummer eingetragen ist (BGH, Beschluss vom 19.12.1967, V BLw 24/67; BFH, Urteil vom 22.07.2010, IV R 62/07). Ein angrenzendes und im Grundbuch auf einer anderen Nummer eingetragenes Flurstück ist dagegen nicht begünstigt.

FG Düsseldorf, Urteil vom 16.05.2018, 4 K 1063/17

Bei Übertragung begünstigten Vermögens aufgrund einer vom Erblasser begründeten Verpflichtung oder anlässlich der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft steht die Steuerbefreiung dem nachfolgenden Erwerber zu, sofern bei diesem die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Für den Begünstigungstransfer ist erforderlich, dass für das bei der Nachlassteilung erworbene Vermögen die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG greift. Der Erwerb muss deshalb eine Wohnung betreffen, die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt ist (Familienheim).

FH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13

Der Begriff des Familienheims setzt voraus, dass der Erwerber dort den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen hat (vgl. BFH, Urteil vom 05.10.2016, II R 32/15). Nicht begünstigt sind deshalb Zweit- oder Ferienwohnungen (vgl. BFH, Urteil vom 18.07.2013, II R 35/11). Unschädlich ist es, wenn das Kind mehrere Wohnsitze hat, solange das Familienheim den Lebensmittelpunkt bildet (vgl. BTDrucks 16/11107, S. 8 ff.).

Eine Immobilie ist zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt, wenn der Erwerber die Absicht hat, die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, und diese Absicht auch tatsächlich umsetzt. Diese Absicht zur Selbstnutzung lässt sich als eine innere Tatsache nur anhand äußerer Umstände feststellen. Dies erfordert, dass der Erwerber in die Wohnung einzieht und sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt. Die bloße Widmung zur Selbstnutzung durch Angabe in der Erbschaftsteuererklärung reicht hierzu nicht aus (BFH, Urteil vom 5.10.2016, II R 32/15).

BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16

3. Unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken

Der Erwerber muss die Immobilie im Nachlaß unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern i.S.d. § 121 Abs. 1 S. 1 BGB, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmen.

Unverzüglich erfolgt eine Handlung nur, wenn sie innerhalb einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungszeit nach dem Erbfall vorgenommen wird. Der Erwerb des Familienheims bleibt also in den Grenzen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG erbschaftssteuerfrei, wenn der Erwerber die Absicht zur Selbstnutzung innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall fasst und tatsächlich umsetzt (BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13).

Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Zieht der Erwerber innerhalb dieses Zeitraums in die Immobilie ein, ist in der Regel von einer unverzüglichen Bestimmung der Wohnung zur Selbstnutzung als Familienheim auszugehen.

BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13

Beginnt die Selbstnutzung der Immobilie im Nachlaß erst nach Ablauf von sechs Monaten, kann dennoch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen.

Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Je später der tatsächliche Einzug erfolgt, umso höhere Anforderungen sind an die Darlegung des Erwerbers und seine Gründe für die verzögerte Nutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke zu stellen.

BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13] , Rz 26).

Begünstigte Erwerber einer Immobilie im Nachlaß sollten sich daher schnell darüber klar werden, ob sie diese zukünftig für eigene Wohnzwecke nutzen wollen.

Gründe außerhalb der Einflussbereichs des Erwerbers können dann vorliegen, wenn sich der Einzug wegen einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft oder wegen der Klärung von Fragen zum Erbanfall über den Sechsmonatszeitraum hinaus um einige weitere Monate verzögert (BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13).

4. Rückwirkender Wegfall der Steuerbefreiung

Die Steuerbefreiung für den Erwerb des Familienheims fällt gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG mit Wirkung für die Vergangenheit (wieder) weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Ausgenommen sind die Fälle, in denen der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Die Steuerbefreiung für den Erwerb des Familienheims entfällt auch dann rückwirkend, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Das gilt auch dann, wenn er die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt (BFH, Urteil vom 11.07.2019, II R 38/16).

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