Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren gem. § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Haftungsfalle „kurze Verjährung“

Die kurze Verjährung gem. § 548 BGB sollte zwar unter den Rechtsanwälten im Allgemeinen keine unbekannte Vorschrift (mehr) sein, aber nichtsdestotrotz stellt sie immer wieder eine gefährliche Haftungsfalle dar, weil die Regelung von der Rechtsprechung enorm weit ausgelegt wird und sämtliche Ersatzansprüche des Vermieters im Zusammenhang mit

  • Veränderungen, Verschlechterungen oder Beschädigungen der Mietsache,
  • Wiederherstellungs- oder Rückbaumaßnahmen,
  • unterlassenen oder verzögerten Schönheitsreparaturen,
  • einschließlich der darauf jeweils beruhenden Mietausfallschäden.

davon betroffen sind.

Auch für den Beginn der Verjährungsfrist werden von der Rechtsprechung grundsätzlich keine Hürden aufgestellt, insbesondere ist der Beginn der kurzen Verjährung gem. § 548 abs. 1 BGB nicht davon abhängig, dass eine ordnungsgemäße Rückgabe i.S.d. § 546 BGB erfolgt ist.  Für den Beginn der kurzen Verjährung kommt es vielmehr nur auf die unmittelbare Besitzverschaffung und die damit verbundene Möglichkeit zur Prüfung der Mieträume an.

Aktuelles Beispiel:

Mandantin gibt sämtliche Schlüssel zur Mietsache am 23.07.2012 an Vermieter zurück. Am 30.07.2012 wird noch zur „vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache“ aufgefordert. Am 29.04.2014 folgt schließlich die Schadensersatzklage wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, mangelhafter Wiederherstellung des urprünglichen Zustands sowie wegen des hieraus entstandenen Mietausfalls für drei Monate.

Zweck der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht

Die für Ersatzansprüche der Vermieter geltende kurze Verjährung ist Ausprägung des gesetzgeberischen Willens, zwischen den Parteien eines Mietvertrages eine rasche Auseinandersetzung zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Mietsache bei ihrer Rückgabe zu erreichen (BGHZ 47, 53, 56; BGH, Urt. v. 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85NJW 1986, 2103). Verstreicht erst längere Zeit nach Rückgabe der Sache, wird es um so schwerer, den Zustand der Sache und die jeweiligen Verantwortlichkeiten zu ermitteln (BGH, Urt. v. 18.09.1986, Az.: III ZR 227/84, BGHZ 98, 235). Entsprechend dieses Zweckgedankens wird die Anwendung der kurzen Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB von der Rechtsprechung weit ausgedehnt. So verjähren in entsprechender Anwendung des § 548 BGB auch alle mit den Ersatzansprüchen konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt.

Anwendungsbereich der kurzen Verjährungsfrist

Der Anwendungsbereich der kurzen Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB betrifft die Vertragsparteien sämtlicher Miet-, Pacht- und Leihvertragsverhältnisse. Eigentümer, die nicht gleichzeitig Vertragspartei eines Miet-, Pacht- oder Leihvertragsverhältnisses sind, unterliegen daher grundsätzlich nicht der kurzen Verjährung. Ausnahmen sind jedoch möglich.

Im Einzelnen unterliegen folgende Ansprüche der kurzen Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

  • Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache (BGH, BGHZ 128, 74, 79; NJW 1995, 252) sowie solche, die darauf beruhen, dass der Mieter die Mietsache aufgrund des Vertrages umgestalten durfte und bei Vertragsende zur Herstellung des vereinbarten Zustandes verpflichtet ist (BGH, Urt. v. 10. April 2002 – XII ZR 217/98NZM 2002, 605; BGHZ 86, 71, 77 f.; NJW 1983, 680 f.).
  • Sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die darauf beruhen, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich jedoch aufgrund einer Beschädigung oder Veränderung nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (BGH, Urt. v. 7. November 1979 – VIII ZR 291/78; NJW 1980, 389, 390).
  • Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen trotz wirksamer Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung (BGH · Urteil vom 15. März 2006 · Az. VIII ZR 123/05).
  • Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassenen Gegenstände (BGH, BGHZ 104, 6, 12).
  • Ersatzansprüchen wegen einer Veränderung oder Verschlechterung von Teilflächen eines Grundstücks, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren (BGH, Urt. v. vom 10. Mai 2000 – XII ZR 149/98; NJW 2000, 3203, 3205; BGH, Urt. v. 23. Mai 2006 – VI ZR 259/04NJW 2006, 2399 Tz. 15).
  • Schadensersatzansprüche, die auf einer besonderen Abrede beruhen (BGH, Urt. v. 8. Dezember 1982 – VIII ZR 219/81NJW 1983, 679, 681).

Beginn der kurzen Verjährungsfrist

Die kurze Verjährung von 6 Monaten beginnt für Ansprüche der Vermieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, sobald diese die Mietsache zurückerhalten haben, was nicht mit der Rückgabe gem. § 546 BGB zu verwechseln ist. Für den Beginn der Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB wird nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nur die unmittelbare Sachherrschaft und eine Besitzveränderung zu Gunsten des Vermieters vorausgesetzt, so dass dieser durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH, 10.07.1991 – XII ZR 105/90). Der Zustand der Mietsache ist dabei grundsätzlich unerheblich (BGH, Urt. v. 10. Januar 1983 – VIII ZR 304/81; NJW 1983, 1049, 1050).

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