Wer als Rechtsanwalt die kurze Verjährungsfrist bei Ansprüchen wegen Schadensersatz im Mietrecht nicht kennt oder übersieht, tappt schnell in eine berüchtigte Haftungsfalle des BGB.

Kurze Verjährung im Mietrecht

Man spricht von der kurzen Verjährung im Mietrecht, weil Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gem. § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten verjähren, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Da schon unzählige höchstrichterliche Entscheidungen rund um diese kurze Verjährungsfrist im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen ergangen sind, ist es schon erstaunlich, dass immer wieder neue Entscheidungen hinzukommen.

Klage wegen Schadensersatz

Nach der vollständigen Räumung der Mietsache in der Kistlerhofstr. 88 in München-Obersendling haben die Eigentümer am  07.04.2014 eine Schadensersatzklage gegen meine Mandantin erhoben. Es wurden diverse Schadensersatzansprüche geltend gemacht, u.a. wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und wegen eines Mietausfalls für 3 Monate. Im Rahmen der Klageerwiderung habe ich zunächst vorgetragen, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche mangels wirksamer Anspruchsgrundlage und im Übrigen mangels der notwendigen Tatbestandsvorstandsvoraussetzungen zum größten Teil nicht bestehen. Hilfsweise habe ich wegen der Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung erhoben, da die Mietsache bereits am 23.07.2012 an die Eigentümer zurückgegeben wurde.

Erste mündliche Verhandlung

Während der ersten mündlichen Verhandlung hat Richter Mickat zunächst darauf verwiesen, dass eine Verjährung sämtlicher Schadensersatzansprüche nicht eingetreten sein dürfte, ohne dies näher zu begründen. Anschließend empfahl er den Parteien, sich dahingegehend zu einigen, dass meine Mandantin auf die Klagesumme von EUR 21.352,87 monatliche Raten in Höhe von EUR 500,00 bezahlt bis ein Gesamtbetrag von EUR 12.000,00 erreicht ist. Der Rest sollte dann erlassen werden.

Vergleichsvorschlag

Man nennt so etwas auch einen „Druck-Vergleich„. Natürlich hatte ich diesen Vergleichsvorschlag schon während der mündlichen Verhandlung abgelehnt, was aber den Richter nicht weiter interessierte.

Befangenheitsantrag

Im Anschluß an eine sehr merkwürdige mündliche Verhandlung empfahl mir Richter Mickat noch in einem „Vier-Augen-Gespräch“, den Vergleich unbedingt anzunehmen, weil auch im Falle eines Urteils kein anderes Ergebnis zu erwarten sei, da die kurze Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar sei. Nicht nur aufgrund dieser Aussage sah ich mich veranlasst, gegen Richter Mickat ein Ablehnungsgesuch wegen Besorgnis der Befangenheit einzureichen, das jedoch sowohl vom Landgericht München I als auch vom Oberlandesgericht München abgelehnt wurde.

Klage abgewiesen wegen Verjährung

Die Zeit bis zur nächsten mündlichen Verhandlung habe ich nochmals für eine umfangreiche Darstellung der rechtlichen Würdigung genutzt, die letzendlich nicht nur Richter Mickat überzeugte, sondern auch Rechtsanwalt Better, der die Kläger vertrat. Noch während der mündlichen Verhandlung hat er eingeräumt, dass der Ausgang dieses Rechtsstreits wohl ein Fall für seine Haftpflichtversicherung werden wird und daher auch keinen Vergleich eingehen könnte. Im Ergebnis wurde die Klage nunmehr durch Urteil vom 01.04.2015 vollständig abgewiesen und die Kläger müssen zudem die Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Begründung des Urteils ist zwar überraschend kurz ausgefallen, aber in der Sache völlig richtig.

Stichwörter:                     

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.