Die Anschaffungskosten einer Immobilie bilden die Bemessungsgrundlage für die jährlichen Abschreibungen, die im Falle einer Vermietung der Immobilie neben den Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten sowie Betriebs- und Verwaltungskosten zu den steuerlich abziehbaren Werbungskosten gehören. Die Ermittlung der gesamten Anschaffungskosten sowie die korrekte Aufteilung auf Grundstück und Gebäude bilden die Basis für die jährliche Gebäudeabschreibung auf das Haus oder die Eigentumswohnung.

Inhalt:

  1. Anschaffungskosten einer Immobilie
  2. Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie
  3. Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude
  4. Anschaffungskosten des Grund und Bodens
  5. Nachträgliche Anschaffungskosten
  6. Anschaffungsnahe Herstellungskosten für das Gebäude

1. Anschaffungskosten einer Immobilie

Zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehören alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein

  • unbebautes Grundstück,
  • ein bebautes Grundstück mit aufstehendem Gebäude oder
  • eine Eigentumswohnung

zu erwerben. Dazu gehört zunächst im wesentlichen der Kaufpreis gem. Kaufvertrag (Muster eines Kaufvertrages), der notariell zu beurkunden ist.

Bei der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge stellen Gleichstellungsgelder an Geschwister, Abstandszahlungen an den Übergeber oder die Übernahme von Schulden Anschaffungskosten dar.

Erfolgt der Erwerb der Immobilie anlässlich einer Erbauseinandersetzung, gehören die Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen an Miterben zu den Anschaffungskosten des Leistenden (BFH-Beschluß vom 5.7.1990 (GrS 2/89) BStBl. 1990 II S. 837).

2. Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie

Neben den o.g. Anschaffungskosten einer Immobilie sind auch die Anschaffungsnebenkosten zur Ermittlung der Bemessungsrundlage für die jährliche Abschreibung heranzuziehen.

Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören alle Aufwendungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb des gesamten Grundstücks anfallen. Hierbei sind insbesondere folgende Anschaffungsnebenkosten zu nennen:

  • Notargebühren im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel, insbesondere für die Beurkundung des Kaufvertrages;
  • Kosten anlässlich des Eigentümerwechsels im Grundbuch, insbesondere die Gebühren des Grundbuchamts für Auflassungsvormerkung und den anschließenden Eigentümerwechsel;
  • Grunderwerbsteuer für den Erwerb der Immobilie;
  • Architektenhonorar für ein Wertgutachten;
  • Maklergebühren für die Vermittlung der Immobilie;
  • Fahrtkosten, Übernachtungskosten und Verpflegungsmehraufwand, die mit dem Erwerb der Immobilie im Zusammenhang stehen.

Die Kosten für die Bestellung und Grundbucheintragung einer Hypothek oder Grundschuld sind Finanzierungskosten und keine Anschaffungskosten der Immobilie.

2. Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude

Enthält der Kaufvertrag keine Regelung zur Aufteilung des Kaufpreises auf das Grundstück und das aufstehende Gebäude, muss diese im Nachhinein anhand diverser Kriterien ermittelt werden.

Ist ein Gesamtkaufpreis für eine Immobilie gezahlt worden, dann ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst ist der Bodenwert und der Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen.

BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183

Besser ist es, eine vertragliche Regelung zur Aufteilung im Kaufvertrag aufzunehmen, insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Eine Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis ist der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude grundsätzlich zugrunde zu legen, solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen.

BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183

Eine Aufteilung ist deshalb erforderlich, weil es sich beim Grund und Boden um nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter handelt. Insoweit können die Erwerber keine Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.

Bei einem Einfamilienhaus mit Gartenanlage ist daran zu denken, dass es sich bei letzterem um ein gesondertes Wirtschaftsgut handelt, das gem. R 157 Abs. 5 EStR über 10 Jahre abzuschreiben ist.

4. Anschaffungskosten des Grund und Bodens

Soweit die Anschaffungskosten der Immobilie auf den Grund und Boden entfallen, können diese nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden. Der Grund und Boden stellt ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut dar, so dass eine Absetzung für Abnutzung (AfA) nicht eröffnet ist. Zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören insbesondere folgende Aufwendungen:

  • Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück;
  • Kaufpreis eines bebauten Grundstücks, soweit dieser auf den Grund und Boden entfällt (vgl. Aufteilung Aufteilung der Anschaffungskosten);
  • Anschaffungsnebenkosten, soweit diese auf den Grund und Boden entfallen;
  • Aufwendungen für die erstmalige Erschließung des Grundstücks an öffentliche Einrichtungen (insbesondere Straßen, Wege, Strom, Wasser, Kanal).

5. Nachträgliche Anschaffungskosten einer Immobilie

Häufig fallen nach dem Erwerb eines bebauten Grundstücks noch weitere Aufwendungen an, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. Solche nachträgliche Anschaffungskosten werden den ursprünglichen Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten hinzugerechnet und bilden mit diesen einen Gesamtbetrag, der als neue Bemessungsgrundlage zur Berechnung der jährlichen Abschreibung dient (BFH-Urteil vom 20.01.1987, IX R 103/83, BStBl. 1987 II S. 491).

Nachträgliche Anschaffungskosten liegen insbesondere bei Aufwendungen für die nachträgliche Erschließung des Grundstücks mit Wasser, Strom, Gas und Kanal vor. Die Aufwendungen zur Erschließung eines Grundstücks haben im Steuerrecht angesichts ihrer Häufigkeit und Höhe eine große Bedeutung. Es werden verschiedene Begrifflichkeiten verwendet, die im Rahmen des Steuerrechts zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Aufwendungen für eine erstmalige Erschließung des Grundstücks stellen regelmäßig Anschaffungskosten des Grund und Bodens dar, weil der erstmalige Anschluss an öffentliche Einrichtungen die (abstrakte) Nutzbarkeit des Grundstücks und damit dessen Wert erhöht.

6. Anschaffungsnahe Herstellungskosten für das Gebäude

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie nehmen die Erwerber an dem Gebäude nicht selten umfangreiche Maßnahmen zur Instandhaltung, Renovierung und Modernisierung vor. Übersteigen diese Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung betragsmäßig 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, handelt es sich insoweit um anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 S. 2 EStG). Sie müssen den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet werden und erhöhen somit die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Gebäudeabschreibung. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind somit über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind. Hierzu gehören auch Kosten für Schönheitsreparaturen und für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Aufwendungen, die mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein.

BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 15/15; BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15;

Abzugrenzen sind hiervon solche Aufwendungen, die für jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen und für Ausbauten oder die Erweiterung des Gebäudes anfallen.

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