Die Anschaffungskosten einer Immobilie bilden die Bemessungsgrundlage für die jährlichen Abschreibungen, die im Falle einer Vermietung der Immobilie neben den Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten sowie Betriebs- und Verwaltungskosten zu den steuerlich abziehbaren Werbungskosten gehören. Die Ermittlung der gesamten Anschaffungskosten sowie die korrekte Aufteilung auf Grundstück und Gebäude bilden die Basis für die jährliche Gebäudeabschreibung auf das Haus oder die Eigentumswohnung.

Anschaffungskosten Immobilie Haus

Inhalt:

  1. Anschaffungskosten einer Immobilie
  2. Kaufpreis der Immobilie gem. Kaufvertrag
  3. Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie
  4. Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude
  5. Anschaffungskosten des Grund und Bodens
  6. Nachträgliche Anschaffungskosten
  7. Anschaffungsnahe Herstellungskosten für das Gebäude

1. Anschaffungskosten einer Immobilie

Zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehören gem. § 255 Abs. 1 HGB alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein

  • unbebautes Grundstück,
  • ein bebautes Grundstück mit aufstehendem Gebäude oder
  • eine Eigentumswohnung

zu erwerben (soweit diese der Immobilie einzeln zugeordnet werden können).

Sie setzen sich zusammem aus dem Anschaffungspreis gem. notariell beurkundetem Kaufvertrag (Muster eines Kaufvertrages) zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten sowie der nachträglichen Anschaffungskosten abzüglich der Anschaffungspreisminderungen.

Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen dem angestrebten Zweck entsprechenden, insbesondere betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dazu gehören der Anschaffungspreis und die Anschaffungsnebenkosten, d.h. alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wirtschaftsguts (und der Versetzung in einen zweckentsprechenden Zustand) stehen, soweit diese Aufwendungen dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können.

BFH, Urteil vom 13.10.1983 (IV R 160/78)

Zum Beginn der Aktivierungspflicht

Zu erfassen sind alle Kosten vom Beginn bis zum Ende des Anschaffungsvorgangs, der mit der ersten vorbereitenden Maßnahme startet und mit der letzten Maßnahme zur Herstellung der Nutzungs- und Verwendungsbereitschaft endet.

Die Aufwendungen sind als Anschaffungskosten des materiellen Wirtschaftsguts zu aktivieren, sobald mit der Anschaffung durch vorbereitende Maßnahmen begonnen wurde. Diesbezüglich ist nicht erforderlich, daß der Erwerber das Wirtschaftsgut bereits in dem Sinne „angeschafft“ hat, daß er das rechtliche oder zumindest das wirtschaftliche Eigentum an dem Wirtschaftsgut in dem Sinne erlangt hat, dass es ihm bilanzrechtlich zuzurechnen ist. Es ist daher nicht zweifelhaft, daß die mit Abschluß eines Kaufvertrags entstandenen und fällig gewordenen Maklergebühren auch dann als Anschaffungskosten zu aktivieren sind, wenn der Kaufvertrag am Bilanzstichtag beiderseits noch nicht erfüllt, insbesondere das Grundstück noch nicht aufgelassen und noch nicht übergeben ist. Für die Aktivierungspflicht muß es genügen, daß am Bilanzstichtag mit der Anschaffung „begonnen“ wurde, indem der Abschluß des Kaufvertrags über ein bestimmtes Wirtschaftsgut oder durch die Erteilung eines Auftrags und einer Vollmacht zum Abschluß eines derartigen Kaufvertrags erfolgt ist.

BFH, Urteil vom 13.10.1983 (IV R 160/78)

Anschaffungskosten bei Erbschaft oder Schenkung

Bei der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge stellen Gleichstellungsgelder an Geschwister, Abstandszahlungen an den Übergeber oder die Übernahme von Schulden ebenfalls Anschaffungskosten dar. Erfolgt der Erwerb der Immobilie anlässlich einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gehören die Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen an Miterben zu den Anschaffungskosten des Leistenden (BFH-Beschluß vom 5.7.1990 (GrS 2/89) BStBl. 1990 II S. 837).

2. Kaufpreis der Immobilie gem. Kaufvertrag

Im wesentlichen ergeben sich die Anschaffungskosten einer Immobilie aus dem Anschaffungspreis, wie er zwischen Käufer und Verkäufer für den Erwerb einer bereits bestehenden Immobilie verhandelt und in dem Kaufvertrag als Kaufpreis dokumentiert wird.

3. Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie

Neben dem o.g. Anschaffungspreis gehören auch die Anschaffungsnebenkosten zu den Anschaffungskosten einer Immobilie. Hierzu gehören alle Aufwendungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb des gesamten Grundstücks und der Überführung von der fremden in die eigene Verfügungsmacht anfallen.

Insbesondere folgende Aufwendungen gehören zu den Anschaffungsnebenkosten:

  • Notargebühren im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel, insbesondere für die Beurkundung des Kaufvertrages;
  • Kosten anlässlich des Eigentümerwechsels im Grundbuch, insbesondere die Gebühren des Grundbuchamts für Auflassungsvormerkung und den anschließenden Eigentümerwechsel;
  • Grunderwerbsteuer für den Erwerb der Immobilie;
  • Architektenhonorar für ein Wertgutachten;
  • Maklerprovision für die Vermittlung der Immobilie;
  • Fahrtkosten, Übernachtungskosten und Verpflegungsmehraufwand, die mit der Besichtigung und dem Erwerb der Immobilie im Zusammenhang stehen.

Die Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch sind dagegen Finanzierungskosten und somit keine Anschaffungskosten der Immobilie.

4. Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude

Enthält der Kaufvertrag keine Regelung zur Aufteilung des Kaufpreises auf den Grund und Boden sowie das aufstehende Gebäude, ist diese im Nachhinein anhand diverser Kriterien vorzunehmen.

Bei Zahlung eines Gesamtkaufpreises für eine Immobilie ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst ist der Bodenwert und der Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen.

BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183

Besser ist es, eine vertragliche Regelung zur Aufteilung im Kaufvertrag aufzunehmen, insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Eine Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis ist der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude grundsätzlich zugrunde zu legen, solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen.

BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183

Eine Aufteilung ist deshalb erforderlich, weil es sich beim Grund und Boden um nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter handelt. Insoweit können die Erwerber keine Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.

Bei einem Einfamilienhaus mit Gartenanlage ist daran zu denken, dass es sich bei letzterem um ein gesondertes Wirtschaftsgut handelt, das gem. R 157 Abs. 5 EStR über 10 Jahre abzuschreiben ist.

5. Anschaffungskosten des Grund und Bodens

Soweit die Anschaffungskosten der Immobilie auf den Grund und Boden entfallen, können diese nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden. Der Grund und Boden stellt ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut dar, so dass eine Absetzung für Abnutzung (AfA) nicht eröffnet ist. Zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören insbesondere folgende Aufwendungen:

  • Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück;
  • Kaufpreis eines bebauten Grundstücks, soweit dieser auf den Grund und Boden entfällt (vgl. Aufteilung Aufteilung der Anschaffungskosten);
  • Anschaffungsnebenkosten, soweit diese auf den Grund und Boden entfallen;
  • Aufwendungen für die erstmalige Erschließung des Grundstücks an öffentliche Einrichtungen (insbesondere Straßen, Wege, Strom, Wasser, Kanal).

6. Nachträgliche Anschaffungskosten einer Immobilie

Häufig fallen nach dem Erwerb eines bebauten Grundstücks einige Zeit später noch weitere Aufwendungen an, die in sachlichem und wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. Solche nachträgliche Anschaffungskosten werden den ursprünglichen Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten hinzugerechnet und bilden mit diesen einen Gesamtbetrag, der als neue Bemessungsgrundlage zur Berechnung der jährlichen Abschreibung dient (BFH-Urteil vom 20.01.1987, IX R 103/83, BStBl. 1987 II S. 491).

Nachträgliche Anschaffungskosten liegen insbesondere bei Aufwendungen für die Erschließung des Grundstücks mit Wasser, Strom, Gas und Kanal vor. Die Aufwendungen zur Erschließung eines Grundstücks haben im Steuerrecht angesichts ihrer Häufigkeit und Höhe eine große Bedeutung. Es werden verschiedene Begrifflichkeiten verwendet, die im Rahmen des Steuerrechts zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Aufwendungen für eine erstmalige Erschließung des Grundstücks stellen regelmäßig Anschaffungskosten des Grund und Bodens dar, weil der erstmalige Anschluss an öffentliche Einrichtungen die (abstrakte) Nutzbarkeit des Grundstücks und damit dessen Wert erhöht.

7. Anschaffungsnahe Herstellungskosten für das Gebäude

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie nehmen die Erwerber an dem Gebäude nicht selten umfangreiche Maßnahmen zur Instandhaltung, Renovierung und Modernisierung vor. Übersteigen diese Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung betragsmäßig 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, handelt es sich insoweit um anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 S. 2 EStG). Sie müssen den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet werden und erhöhen somit die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Gebäudeabschreibung. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind somit über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind. Hierzu gehören auch Kosten für Schönheitsreparaturen und für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Aufwendungen, die mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein.

BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 15/15; BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15;

Abzugrenzen sind hiervon solche Aufwendungen, die für jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen und für Ausbauten oder die Erweiterung des Gebäudes anfallen.

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