Immobilien und Steuern können kaum getrennt voneinander gedacht werden. Steuern spielen nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien eine große Rolle, sondern auch beim Besitz, bei der Nutzung und beim Vererben an die nachfolgende Generation. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die Steuern, die bei natürlichen Personen im Zusammenhang mit Immobilien anfallen können.

Inhalt:

  1. Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie
  2. Erbschaftssteuer beim Erwerb eines Grundstücks von Todes wegen
  3. Schenkungssteuer beim Erwerb eines Grundstücks im Wege der Schenkung
  4. Grundsteuer auf den Besitz von Grundstücken
  5. Steuern auf den Ertrag aus der Nutzung von Grundstücken
  6. Umsatzsteuer auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  7. Spekulationssteuer bei Veräußerung einer Immobilie

1. Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, die nach § 11 GrEStG regelmäßig 3,5% der Bemessungsgrundlage beträgt, welche sich wiederrum grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bestimmt (§ 8 GrEStG). In der Regel entspricht die Gegenleistung dem Kaufpreis, der im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbart wurde.

Beispiel:

Anton Huber kauft in München ein Einfamilienhaus für 1,3 Millionen Euro. Vom vereinbarten Kaufpreis entfallen 75.000 Euro auf das Inventar im Haus, das er vom Verkäufer übernimmt. Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall somit 45.000 Euro.

2. Erbschaftssteuer beim Erwerb eines Grundstücks von Todes wegen

Im Falle des Erwerbs einer Immobilie von Todes wegen unterliegt dieser Vorgang in Deutschland der Erbschaftssteuer. Die Höhe der anfallenden Erbschaftssteuer ist im wesentlichen vom Wert der Immobilie sowie von der Steuerklasse und den Freibeträgen des Erwerbers abhängig.

Der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen ist gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG ein steuerpflichtiger Vorgang, unabhängig davon, ob dieser auf gesetzlicher Erbfolge, Testament oder Erbvertrag beruht. Allerdings ist der Erwerb von Todes wegen (und genauso die Schenkung unter Lebenden) nur insoweit steuerpflichtig, wie dieser beim Erben zu einer wirtschaftlichen Bereicherung führt.

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt maßgeblich vom Wert der Immobilien im Nachlaß ab. Zur Bewertung gibt es bei Grundvermögen verschiedene Bewertungsmethoden, deren Anwendung von der Grundstücksart abhängig sind. Zu unterscheiden ist das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Das Ziel der Bewertungsverfahren besteht darin, den Marktwert der Immobilie abzubilden und zu besteuern.

Davon abgesehen ist zu beachten, dass bei Grundvermögen unter gewissen Voraussetzungen ein Bewertungsabschlag vorgenommen wird oder dieses von der Erbschaftssteuer gänzlich verschont wird, insbesondere beim Erwerb des Familienheims.

Das Erbschaftsteuergesetz unterscheidet nach dem Grad der Verwandschaft zwischen Erblasser und Erben drei Steuerklassen (§ 15 ErbStG), die wiederrum Einfluss haben auf die Höhe der persönlichen Freibeträge der Erwerber (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Es ergibt sich folgende Übersicht:

Steuerklasse 1Freibeträge in Euro
Ehegatten500.000
Lebenspartner in eingetragener LP*500.000
Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder400.000
Enkel, Urenkel** (falls Eltern bereits verstorben)400.000
Enkel, Urenkel**200.000
Übrige Personen in Steuerklasse 1100.000
Steuerklasse 2
Alle o.g. Personen in Steuerklasse 220.000
Steuerklasse 3
Alle o.g. Personen in Steuerklasse 320.000
Erbschaftssteuer-Tabelle Steuerklassen und Freibeträge

* Lebenspartnerschaft

3. Schenkungssteuer beim Erwerb eines Grundstücks im Wege der Schenkung

Die steuerliche Belastung beim Erwerb eines Grundstücks im Wege der Schenkung folgt den gleichen gesetzlichen Regelung wie beim Erwerb von Todes wegen.

4. Grundsteuer auf den Besitz von Grundstücken

Die Städte und Gemeinden, in deren Gebiet sich ein Grundstück befindet, erheben auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung eine Grundsteuer, die von der Beschaffenheit und dem Wert des Grundstücks abhängig ist.

5. Steuern auf den Ertrag aus der Nutzung von Grundstücken

Aus der Sicht des Steuerrechts in Deutschland ist die Nutzung eines Grundstücks wie folgt einzuteilen, da sich hieraus unterschiedliche Rechtsfolgen ergeben:

  • Nutzung zu eigenen Wohnzwecken;
  • Vermietung an Dritte zu fremden Wohnzwecken;
  • Eigenbetriebliche Nutzung des Grundstücks;
  • Vermietung oder Verpachtung zu fremdbetrieblichen Zwecken.

Man könnte hier sogar noch weiter unterscheiden zwischen Grundstücken im Inland, Grundstücken in der EU sowie Grundstücken außerhalb der EU unterscheiden.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Wird die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist dieser Vorgang steuerrechtlich unerheblich. Aufwendungen für die Immobilie sind insoweit nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abzugsfähig. Ausnahmen bestehen allenfalls für Aufwendungen im Zusammenhang mit Baudenkmälern, Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten.

Einkommensteuer bei Vermietung und Verpachtung an Dritte

Wird die Immobilie vollständig oder teilweise an Dritte zu Wohnzwecken oder zu fremdbetrieblichen Zwecken vermietet oder verpachtet, generiert der Vermieter/Verpächter in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Ermittlung der Einkünfte erfolgt durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG, wobei das Zu- und Abflussprinzip gem. § 11 EStG zu berücksichtigen ist.

Zu den Einnahmen gehören typischerweise die Mietzahlungen und die vereinnahmten Betriebskostenvoraus- und nachzahlungen. Zu den Werbungskosten gehören typischerweise die Abschreibungen für Abnutzung, Finanzierungskosten, Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung sowie die Betriebs- und Verwaltungskosten für die vermietete Immobilie.

Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten unterliegt der Einkommensteuer des Vermieters oder Verpächters, wobei der anzuwendende Einkommensteuersatz vom Gesamtbetrag der Einkünfte aus allen Einkommensarten abhängig ist. Der Spitzensteuersatz liegt aktuell bei 42% (Stand 01.05.2022) und greift bei einem zu versteuernden Einkommen ab 58.597 Euro. Für Ehegatten und Lebenspartner gilt der doppelte Wert. Jeder Euro, der über dieser Grenze liegt, unterliegt mit 42% der Einkommensteuer. Hinzukommt ggf. 5,5% Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Demgegenüber beträgt die steuerliche Belastung einer vermögensverwaltenden GmbH mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei geschickter Gestaltung nur bei 15% Körperschaftssteuer zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag.

Einkommen- und Gewerbesteuer auf gewerbliche Einkünfte

Erbringt der Vermieter/Verpächter zusätzliche Leistungen, die über die reine Vermietung der Immobilie hinausgehen, liegen ggf. gewerbliche Einkünfte gem. § 15 EStG vor. Dies ist insbesondere bei der kurzfristigen Vermietung möblierter Zimmer oder Räume mit Zusatzleistungen wie Frühstück der Fall (Pension, Hotel). Die Immobilie wird dann Betriebsvermögen und die Ermittlung des Einkommens ist mittels Einnahmen-Überschussrechnung gem. § 4 Abs. 3 EStG oder Betriebsvermögensvergleich gem. § 4 Abs. 1 EStG bzw. § 5 Abs. 1 EStG vorzunehmen.

Ist der Vermieter/Verpächter gewerblich tätig, unterliegt der Ertrag aus der Tätigkeit neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer, die an die Stadt oder Gemeinde zu zahlen ist, wo sich die Betriebsstätte befindet (§ 2 Abs. 2 GewStG). Die Höhe der Gewerbesteuer ist im wesentlichen abhängig vom Gewerbeertrag und dem Hebesatz, den die Städte und Gemeinden festlegen. Der Mindesthebesatz beträgt 7% (§ 16 Abs. 4 GewStG). Spitzenreiter ist die Stadt München, die seit 2017 einen Hebesatz von 490% hat (Stand 01.05.2022). Allerdings haben natürliche Personen einen Gewerbesteuerfreibetrag in Höhe von 24.500 Euro (Stand 01.05.2022). Ist eine Gewerbesteuer zu zahlen, ist diese unter Anwendung des § 35 EStG auf die Einkommensteuer anrechenbar.

Erfolgt die Nutzung des Grundstücks zu eigenbetrieblichen Zwecken, wird die Immobilie steuerliches Betriebsvermögen. Der Eigentümer erzielt zwar keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, aber im Rahmen der Gewinnermittlung sind die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immoblie dennoch zu berücksichtigen, insbesondere die Abschreibungen für Abnutzung (AfA).

6. Umsatzsteuer auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Erzielt jemand Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks, handelt es sich unabhängig von der Art der Nutzung des Mieters oder Pächters grundsätzlich um einen umsatzsteuerbaren Vorgang gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG. Die Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks sind jedoch gem. § 4 Nr. 12 a) UStG in der Regel von der Umsatzsteuer befreit.

Unter gewissen Voraussetzungen besteht allerdings gem. § 9 Abs. 1 UStG die Möglichkeit, auf die Steuerfreiheit der Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung zu verzichten. Ein solches Optionsrecht ist gem. § 9 Abs. 2 UStG zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Erfolgt die Vermietung des Grundstücks an Dritte zu Wohnzwecken, ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung (Optionsrecht) in der Regel nicht möglich. Die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken bleiben somit regelmäßig von der Umsatzsteuer befreit.

Wird die Immobilie zu fremdbetrieblichen Zwecken vermietet oder verpachtet, ist das Optionsrecht gem. § 9 Abs. 2 UStG davon abhängig, ob der Mieter oder Pächter selbst Umsätze erzielt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Beispiel:

Anton Huber möchte sein Haus in München an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermieten, die ihrerseits aus mehreren Zahnärzten besteht. Da die Umsätze der Zahnärzte gem. § 4 Nr. 14 a) UStG steuerfrei sind, sind diese ihrerseits nach § 15 Abs. 2 UStG nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung der Einnahmen aus der Vermietung ist daher gem. § 9 Abs. 2 UStG nicht möglich.

7. Spekulationssteuer bei Veräußerung einer Immobilie

Beim Verkauf von selbst genutzten oder vermieteten bzw. verpachteten Immobilien kann eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Angesichts der enormen Wertsteigerungen bei Immobilien in den vergangenen Jahren ist die Kenntnis der Einzelheiten zur Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien enorm wichtig.

Immobilien und Steuern
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