Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien im Nachlaß sind im Rahmen der Erbschaftssteuer steuerlich begünstigt. Dies betrifft insbesondere Häuser, Wohnungen und auch gemischt genutzte Grundstücke, soweit sie zu Wohnzwecken genutzt werden. Die steuerliche Begünstigung besteht darin, dass die Grundstücke nur mit 90 % ihres Verkehrswertes anzusetzen sind. Anders als bei der Steuerverschonung von Betriebsvermögen und des selbst bewohnten Familienheims ist die Begünstigung vermieteter Immobilien im Nachlaß an keine Behaltensfristen gebunden. Die vererbten Immobilien können also nach dem Erbanfall steuerunschädlich verkauft werden.

Inhalt:

  1. Begründung zur steuerlichen Begünstigung vermieteter Immobilien
  2. Verminderter Wertansatz für vermietete Immobilien im Nachlaß
  3. Steuervergünstigung für Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind
  4. Nicht begünstigte Immobilien im Nachlaß

1. Begründung zur steuerlichen Begünstigung für vermietete Immobilien im Nachlaß

Mit dem verminderten Wertansatz vermieteter Immobilien will der Gesetzgeber den Wettbewerbsnachteil privater Eigentümer oder Personenunternehmen wegen der anfallenden Erbschaftsteuer gegenüber den nicht durch Erbschaftsteuer belasteten institutionellen Anbietern verringern (BTDrucks 16/7918, S. 36). Zugleich will der Gesetzgeber verhindern, dass Erben aufgrund der Belastung durch die Erbschaftsteuer in einem langfristig orientierten Markt kurzfristige Entscheidungen treffen müssen.

Ferner ist gerade das Angebot einer Vielzahl von Mietwohnungen durch Private wie auch durch Personenunternehmen als Gegenpol gegen die Marktmacht institutioneller Anbieter wichtig für funktionierende Märkte. Die steuerliche Begünstigung der Vererbung privater Immobilien soll dazu beitragen, Marktungleichgewichte (z.B. in Form einer Machtkonzentration bei institutionellen Anbietern) zu verhindern.

Das breitere Angebot und der stärkere Wettbewerb garantierten moderate Mieten sowie eine angemessene Wohnraumversorgung der Bevölkerung auch in der Zukunft. Dies ist eine gesellschaftspolitische Aufgabe des Staates (BRDrucks 4/08, S. 41).

2. Verminderter Wertansatz für vermietete Immobilien im Nachlaß

Nach § 13d Abs. 1 und 3 ErbStG sind bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile nur mit 90 % ihres Werts anzusetzen, wenn

  • diese zu Wohnzwecken vermietet werden oder zu einer solchen Vermietung bestimmt sind und
  • nicht zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Land- oder Forstwirtschaftsbetriebs i.S.d. § 13a ErbStG gehören.

Die Begünstigung ist allerdings beschränkt auf Grundstücke, die

  • im Inland,
  • in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder
  • in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums

belegen sind.

Für die Beurteilung, ob die Voraussetzungen zur Anwendung des verminderten Wertansatzes gem. § 13d ErbStG erfüllt sind, kommt es entscheidend auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entstehung der Erbschaftssteuer an (vgl. BFH, Urteil vom 18.07.2013, II R 35/11). Beim Erwerb von Todes entsteht die Erbschaftssteuer regelmäßig mit dem Zeitpunkt des Todes des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Ist die Immobilie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers zu Wohnzwecken vermietet, bedarf es keiner weiteren Erläuterung.

3. Steuervergünstigung für Immobilien, die zur Vermietung für Wohnzwecke bestimmt sind

Schwieriger sind die Fälle, in denen der Erblasser die Immobilien zum Zeitpunkt des Todes nicht vermietet hat, z.B. wegen Renovierung oder Leerstand wegen Mieterwechsel.

Nach Ansicht des BFH ist es zur Erreichung der Ziele des Gesetzgebers sachgerecht, die Steuerbegünstigung auch für den Erwerb bebauter Grundstücken zu gewähren, die zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers zur Vermietung bestimmt sind. Diese Immobilien haben dieselbe Bedeutung für den Mietwohnungsmarkt wie bereits vermietete Grundstücke.

Ein bebautes Grundstück ist im Steuerentstehungszeitpunkt zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt, wenn eine konkrete Vermietungsabsicht des Erblassers bestanden hat und mit deren Umsetzung er begonnen hat. Erforderlich ist, dass die Vermietungsabsicht des Erblassers und der Beginn deren Umsetzung anhand objektiv nachprüfbarer Tatsachen erkennbar geworden sind.

BFH, Urteil vom 11.12.2014, II R 24/14

Hier kommt es also darauf an, ob die Immobilie zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt ist. Dies ist der Fall, wenn der Erblasser eine konkrete Vermietungsabsicht hatte, mit deren Umsetzung er begonnen hat. Die Vermietungsabsicht des Erblassers und deren Umsetzung müssen die anhand objektiv nachprüfbarer Tatsachen erkennbar darlegen.

Für noch zu bebauende Grundstücke gilt die Steuerbegünstigung gem. § 13d ErbStG nicht. Ist das Gebäude noch nicht bezugsfertig, ist eine steuerliche Vergünstigung gem. § 13d ErbStG ausgeschlossen (BFH, Urteil vom 18.04.2012, II R 58/10; Urteil vom 11.12.2014, II R 30/14)

Bebaute Grundstücke i.S. des § 13d Abs. 3 ErbStG sind solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (vgl. § 180 Abs. 1 BewG ). Wird auf einem Grundstück ein Gebäude neu errichtet, liegt ein bebautes Grundstück vor, wenn das Gebäude benutzbar ist. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn die Nutzung für die künftigen Bewohner oder sonstigen Benutzer zumutbar ist.

BFH, Urteil vom 11.12.2014, II R 30/14

4. Nicht begünstigte Immobilien im Nachlaß

Die Steuervergünstigung gem. § 13d ErbStG wird in folgenden Fällen nicht gewährt:

  • Vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie (Familienheim);
  • Immobilien, die vor dem Tod des Erblassers nicht vermietet waren und erst danach durch die Erben vermietet werden;
  • Bebaute Grundstücke, die nicht zu Wohnzwecken vermietet sind, insbesondere gewerblich genutzte Immobilien;
  • Grundstücke, die der Erwerber aufgrund letztwilliger Verfügung oder rechtsgeschäftlicher Verfügung des Erblassers auf eine andere Person übertragen muss oder die der Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgt. Nur der endgültige Erbe soll die Steuerbegünstigung in Anspruch nehmen können.

Für Wohnzwecke vermietete Gebäude auf einem Erbbaugrundstück

Die steuerliche Vergünstigung für bebaute Grundstücke gilt nach der Rechtsprechung des BFH auch dann nicht, wenn das Gebäude auf einem erbbaurechtsbelasteten Grundstück für Wohnzwecke vermietet wird. Der Erbe des Grund und Boden wird nicht Eigentümer des Gebäude, der Erbe des vermieteten Gebäude wird nicht Eigentümer des Grundstücks.

Ein erbbaurechtsbelastetes Grundstück ist trotz tatsächlich vorhandener Bebauung kein bebautes Grundstück i.S. des § 13d Abs. 3 ErbStG. Die Steuerbegünstigung erfasst nicht solche Grundstücke, deren Bebauung zivilrechtlich einem Dritten zuzurechnen ist. Das auf einem solchen Grundstück befindliche Gebäude ist zivilrechtlich Bestandteil des Erbbaurechts (vgl. BGH, Urteil 16.12.2011, V ZR 244/10). Es gehört nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB). Infolgedessen ist der Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht zugleich Eigentümer der vorhandenen Bebauung. Eigentümer der Gebäude ist vielmehr der Erbbauberechtigte; diesem ist die tatsächliche Bebauung auch rechtlich zuzurechnen.

Das Erbbaugrundstück wird auch nicht durch den Eigentümer des Grund und Boden zu Wohnzwecken vermietet. Der Eigentümer des Grund und Boden hat mit dem Erbbauberechtigten keinen Mietvertrag gem. § 535 BGB geschlossen, sondern einen Erbbaurechtsvertrag i.S. der §§ 1 ff. ErbbauRG. Durch den Erbbaurechtsvertrag wird das Grundstück in der Weise belastet, dass dem Erbbauberechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Eine entgeltliche Nutzungsüberlassung des Grundstücks zu Wohnzwecken ist nicht Gegenstand der Vereinbarung.

Die Vermietung des Erbbaugrundstücks durch den Erbbauberechtigten ist dem Grundstückseigentümer nicht zuzurechnen. Das gilt auch dann, wenn das vereinbarte Erbbaurecht nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG nur eine Bebauung zu Wohnzwecken vorsieht.

BFH, Urteil vom 11.12.2014, II R 25/14

5. Stundung der Erbschaftssteuer

Der Erwerber von vermieteten Immobilien zu Wohnzwecken i.S.d. § 13d Abs. 3 ErbStG kann beim Finanzamt beantragen, dass die darauf entfallende Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre gestundet wird, falls diese nur durch Veräußerung des begünstigten Vermögens aufgebracht werden kann (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Im Falle des Erwerbs von Todes wegen erfolgt die Stundung der Erbschaftssteuer zinslos.

Ein Anspruch auf zinslose Stundung gem. § 28 Abs. 3 ErbStG besteht nur dann, wenn der Zwang zur Veräußerung des begünstigten Vermögens zur Bezahlung der aus dem Erwerb des begünstigten Vermögens resultierenden Steuer allein auf dieser Steuerbelastung beruht und sich nicht (erst) aus der Gesamtbelastung durch diesen Steuerbetrag und sonstigen Nachlassverbindlichkeiten ergibt.

Ein Anspruch auf Stundung besteht dann nicht, wenn der Erwerber die Steuer aus Teilen des Erwerbs oder aus seinem sonstigen Vermögen aufbringen kann.

FG Köln, Beschluss vom 10.08.2012, 9 V 1481/12

Die Stundung der Erbschaftssteuer endet allerdings, wenn die vermietete Immobilie verschenkt oder veräußert wird.

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