Genauso wie im Bereich der gewerblichen oder beruflichen Selbständigkeit ist die Einkunftserzielungsabsicht (Gewinnerzielungsabsicht) auch bei Vermietung und Verpachtung vom Immobilien Voraussetzung dafür, dass Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Liebhaberei bei Immobilien

Einkommensteuerrechtlich ist nur eine solche wirtschaftliche Betätigung oder Vermögensnutzung relevant, die letzlich vom der Absicht getragen ist, auf Dauer gesehen zu Gewinnen bzw. zu positiven Einkünften zu führen (= Gewinnerzielungsabsicht). Ist das nicht der Fall, spricht das Finanzamt von Liebhaberei, wobei dann die erzielten Verluste sowohl aus der gewerblichen bzw. beruflichen Tätigkeit als auch aus der Vermietung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Die Annahme einer Liebhaberei durch das Finanzamt kommt in der Praxis durchaus auch bei vermieteten Immobilien vor, obwohl nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung des BFH bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Immobilien grds. ohne weitere Prüfung von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen ist. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht dagegen für die Vermietung von Gewerbeobjekten und auch nicht die Vermietung unbebauter Grundstücke. Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Gewinnerzielungsabsicht nach dem Urteil des BFH vom 20.7.2010 (BStBl. 2010 II S. 1038) sogar stets konkret festzustellen.

Das Thema der fehlenden Gewinnerzielungsabsicht (= Liebhaberei) taucht gerne im Zusammenhang mit folgenden Sonderfällen auf:

• Zeitlich befristete Vermietung von Immobilien mittels eines Zeitmietvertrages;
• Vermietung von Luxuswohnungen;
• Vermietung von Ferienwohnungen;
• lange Zeit leer stehende Immobilien;
• Vermietung unbebauter Grundstücke;
• Vermietung von Gewerbeobjekten.

Das Bayerische Landesamt für Steuern hat zur Liebhaberei bei Immobilien nun einen ausführlichen Leitfaden zur Einkunftserzielung bei Vermietung und Verpachtung erstellt, der sich mit den zahlreichen Problemen in der Praxis beschäftigt und für Sachverhalte ab dem VZ 2012 anzuwenden ist. Anhand von Prüfungsschemata und Schaubildern wird anschaulich dargestellt, wie die Einkunftserzielungsabsicht bei Immobilien zu prüfen ist und welche Grundsätze dabei zu beachten sind. Der Leitfaden richtet sich in erster Linie an die Sachbearbeiter in den Finanzbehörden, ist aber auch für Steuerberater und deren Mitarbeiter hilfreich.