Die Immobilien-GmbH ist die perfekte Lösung für Investoren, bei denen die Rendite und Steuern sparen an oberster Stelle stehen. Steuern spielen nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien eine große Rolle, sondern auch beim Besitz, bei der Nutzung und beim Vererben an die nachfolgende Generation. Immobilien und Steuern lassen sich daher kaum voneinander trennen, da jede Entscheidung erhebliche Auswirkungen im Steuerrecht haben kann. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die Immobilien-GmbH und wie Sie damit Steuern im Vergleich zur Direktinvestion Steuern sparen können.

Inhalt:

  1. Investition in Immobilien
  2. Die übliche Ausgangslage vor dem Kauf einer Immobilie
  3. GmbH-Gründung
  4. Besteuerung der Immobilien-GmbH
  5. Für wen sich die Immobilien-GmbH lohnt
  6. Nachteil der Immobilien-GmbH

1. Investition in Immobilien

Wer in Immobilien investieren will, kann dies auf direktem Wege tun oder indirekt mittels einer Personen- bzw. Kapitalgesellschaft. In beiden Varianten spielen die Steuern eine erhebliche Rolle. Ungeachtet dessen gibt es deutliche Unterschiede, die man vor dem Kauf einer Immobilie bedenken sollte. Vorneweg lässt sich feststellen, dass die Immobilien-GmbH nicht nur bei der laufenden Besteuerung der Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung ihre Vorteile besitzt. Im nachfolgenden Artikel erläutere ich den Ablauf, die Varianten und Vorteile einer Investition in Immobilien mittels einer GmbH.

Die Immobililen-GmbH ist eine besondere Form der vermögensverwaltenden GmbH, mittels der man eigenes Vermögen in Form von Immobilien, Beteiligungen an anderen Unternehmen oder Aktien effektiv unter einem Dach und mit geringerer steuerlicher Belastung konzentrieren kann. Es handelt sich um eine Kapitalgesellschaft mit eigener Rechts- und Parteifähigkeit, die keinen Gewerbebetrieb unterhält, sondern nur eigenes Vermögen verwaltet. Die Einkünfte der GmbH unterliegen kraft Gesetzes der Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer, wobei diese in der Summe regelmäßig niedriger sind als der persönliche Steuersatz, der im Rahmen der Einkommensteuer zur Anwendung kommt.

2. Die übliche Ausgangslage vor dem Kauf einer Immobilie

Der Unternehmer Anton Huber denkt über eine Investition in ein Wohn- und Geschäftshaus nach, das ihm über seine Hausbank zum Kauf angeboten wurde. Da er an dem Kauf interessiert ist, wendet er sich an seinen Steuerberater mit der Frage, ob es aus steuerlicher Sicht eine bessere Lösung als eine Direktinvestition gibt und welche Schritte hierfür notwendig wären.

Angesichts der regelmäßig hohen Gewinne aus seinem Einzelunternehmen ist Anton Huber auf die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie nicht angewiesen. Er ist verheiratet und hat zwei Kindern, denen er die Immobilie später überlassen will. Im Rahmen der Einkommensteuer ist jedes Jahr von der sog. Reichensteuer für wohlhabende Bürger betroffen und er befürchtet, dass sich die steuerliche Belastung in Zukunft noch verschlechtern wird.

3. GmbH-Gründung

Von seinem Steuerberater erfährt Anton Huber, dass es neben dem direkten Erwerb der Immobilie die Möglichkeit gibt, diese mittels einer GmbH zu kaufen, um so von den steuerlichen Vorteilen der Kapitalgesellschaften zu profitieren.

Hinsichtlich der Finanzierung des Immobilienkaufs ist jedoch schon vor Gründung der GmbH zu entscheiden, ob diese ganz oder überwiegend mittels Eigenkapital der GmbH erfolgen soll, mittels Gesellschafterdarlehen und/oder mittels eines Hypothekendarlehens einer Bank. Hiervon abhängig ist die Höhe des Stammkapitals der GmbH und später auch die Höhe der Finanzierungskosten.

Sofern die Finanzierung der Immobilie ganz oder teilweise über ein Hypothekendarlehen einer Bank erfolgen soll, ist zu empfehlen, die GmbH mit einem Stammkapital auszustatten, das mindestens 20 % der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigt. Eine Finanzierungslücke kann ggf. auch mittels Gesellschafterdarlehen realisiert werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass Banken sehr zurückhaltend sind, was die Finanzierung neu gegründeter Gesellschaften angeht.

4. Besteuerung der Immobilien-GmbH

Für die Besteuerung der Immobilien-GmbH gelten andere Regeln als beim Direkterwerb durch eine natürliche Person, insbesondere hinsichtlich der laufenden Besteuerung der Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie.

Die Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft und unterliegt als solche nicht der Einkommensteuer, sondern der Körperschaftsteuerpflicht. Besteuerungsgrundlage ist gem. § 7 KStG das zu versteuernde Einkommen, das nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG) und den Sonderregelungen in den §§ 8 ff. KStG zu ermitteln ist. Ausgangsbasis ist grundsätzlich der Gewinn gem. Steuerbilanz. Nach Abzug etwaiger Freibeträge gem. §§ 24, 25 KStG erhält man das zu versteuernde Einkommen, auf das der Körperschaftsteuersatz in Höhe von 15 % anzuwenden ist (§ 23 KStG). Zusätzlich zur Körperschaftsteuer wird nach § 1 SolZ ein Solidaritätszuschlag i.H.v. 5,5% als Ergänzungsabgabe erhoben, wobei die Körperschaftsteuer diesbezüglich als Bemessungsgrundlage dient. Auf das zu versteuernde Einkommen ergibt sich in der Summe somit eine steuerliche Belastung i.H.v. 15,825 %.

Die Immobilien-GmbH gehört kraft Rechtsform und unabhängig vom Unternehmensgegenstand zu den Kaufleuten, deren Einkünfte regelmäßig den Einkünften aus Gewerbebetrieb zuzuordnen sind. Sie unterliegt somit auch der Gewerbesteuerpflicht. Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Gewerbesteuer ist der Gewerbeertrag, der um zahlreiche Hinzurechnungen und Kürzungen für gewerbesteuerliche Zwecke korrigiert wird.

Verwaltet die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz nur eigenes Kapitalvermögen, kommt auf Antrag die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG zur Anwendung. Genau hierauf zielt der Einsatz der Immobilien-GmbH ab, deren Gesellschaftszweck ausschließlich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes gerichtet ist. Im Idealfall entfällt die Gewerbesteuerpflicht der Immobilien-GmbH sogar ganz.

Im Idealfall unterliegt der Gewinn der Immobilien-GmbH aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie nur der Körperschaftsteuerpflicht, wobei der Körperschaftssteuersatz (incl. SolZ) bei 15,825 % liegt.

5. Für wen sich die Immobilien-GmbH lohnt

Ungeachtet der steuerlichen Vorteile der Immobilien-GmbH lohnt sich der Weg nicht für jede Art von Investition, da die GmbH immer mit zusätzlichen laufenden Kosten verbunden ist, die sich insbesondere aus der Buchführungspflicht der Kapitalgesellschaften ergeben. Demgegenüber beschränken sich die steuerlichen Pflichten im Falle der Direktinvestition in eine Immobilie auf die Abgabe einer Anlage V im Rahmen der Einkommensteuererklärung. Die steuerlichen Vorteile der Immobilien-GmbH sollten also die Zusatzkosten für die GmbH zumindest ausgleichen.

Das ist allerdings recht schnell zu bejahen, wenn schon jetzt der Spitzensteuersatz bzw. die Reichensteuer zur Anwendung kommt. In diesem Fall lohnt sich die Immobilien-GmbH durchaus schon ab einer Investitionssumme von 1 Million Euro und/oder einem Jahresertrag von rund 50.000 Euro aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie. Voraussetzung ist jedoch, dass eine langfristige Thesaurierung der Erträge aus der Immobilie geplant ist, sei es in von Form von Investitionen in weitere Immobilien, Aktien oder Beteiligungen. Wer früher oder später auf die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie zur Finanzierung des Lebensunterhalts angewiesen ist, sollte von der Idee der Immobilien-GmbH keinen Gebrauch machen. Im Übrigen verlangt diese Gestaltung die professionelle Unterstützung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

6. Nachteil der Immobilien-GmbH im Falle des Verkaufs

Die Immobilien-GmbH hat allerdings auch einen gravierenden Nachteil gegenüber der Direktinvestition, der sich beim Verkauf der Immobilie offenbart. Die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs der Immobilie nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist besteht hier nicht. Eine Veräußerungsgewinn im Falle des Verkaufs der Immobilie unterliegt ungeachtet der Haltedauer immer der Körperschaftssteuer.

Es gibt hier allenfalls die Möglichkeit, die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie durch die Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG in die Zukunft zu verlagern.

Gründungspaket zur GmbH-Gründung

Die GmbH ist mein Steckenpferd. Seit vielen Jahren berate und begleite ich Existenzgründer und junge Unternehmer bei ihrer Existenzgründung in Deutschland, von denen sich viele von Anfang an für die Rechtsform der GmbH entscheiden. In diesem Sinne biete ich bundesweit ein Service-Paket zur GmbH-Gründung an, das neben einer telefonischen Erstberatung alle notwendigen Schritte und Maßnahmen zu einem Festpreis beinhaltet.

Mit dem nachfolgenden Formular können Sie gerne Kontakt zu mir aufnehmen und mir darin kurz Ihre Vorstellungen und Wünsche für Ihre GmbH-Gründung schildern.

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