Die Übertragung einer selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) unter Nießbrauchtsvorbehalt kann sich für den Schenker als Steuerfalle entpuppen, wenn die Steuerbefreiung des Schenkers für den früheren Erwerb des Familienheims (oder eines Anteils an der Immobilie) dadurch rückwirkend wegfällt. Genau so hat der BFH mit Urteil vom 11.07.2019 zur Überraschung vieler entschieden, obwohl der Schenker das Familienheim auch nach der Übertragung weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Der Wortlaut der gesetzlichen Regelung in § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG suggeriert, dass es auf die Eigentumsverhältnisse beim Familienheim nicht ankommt. Der BFH sieht das jedoch anders.

Inhalt:

  1. Haus an Kinder überschreiben, jedoch unter Nießbrauchsvorhehalt
  2. Die selbst bewohnte Immobilie (Familienheim) im Nachlaß im Rahmen der Erbschaftssteuer
  3. Übertragung der selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) an Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt
  4. BFH-Urteil zur Übertragung des Familienheims unter Nießbrauchsvorbehalt
Immobilie am Starnberger See

1. Haus an Kinder überschreiben, jedoch unter Nießbrauchsvorbehalt

Die Schenkung bzw. Überschreibung einer Immobilie auf die Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt ist eine beliebte Gestaltung, um auf diesem Wege eine vorweggenommene Erbfolge zu regeln und gleichzeitig Erbschaftssteuer zu sparen. Diese Gestaltung hat jedoch einige Tücken, die man in der Praxis zu berücksichtigen hat und ein beratender Rechtsanwalt oder Steuerberater nicht übersehen sollte.

Die Überschreibung einer Immobilie auf die Kinder bringt durchaus Risiken mit sich, auch wenn der Nießbrauchsvorbehalt aus steuerrechtlicher Sicht dazu führt, dass die Schenker weiterhin als wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie angesehen werden. Die Rückauflassungsvormerkung zugunsten und zur Absicherung des Schenkers für bestimmte Szenarien wird daher gerne mit dem Nießbrauchsvorbehalt kombiniert.

Aus steuerlicher Sicht führt die Schenkung der Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt dazu, dass der Kapitalwert des Nießbrauchsvorbehalts vom Wert des Hauses oder der Wohnung abzuziehen ist. Nur der verbleibende Wert unterliegt der Schenkungssteuer. Steuerpflichtig ist somit nur der Betrag, der sich nach Abzug des Kapitalwerts des Nießbrauchs ergibt. Dieser bemisst sich nach dem jährlichen Wert der Nutzung einerseits und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers andererseits. Der konkrete Wert ist aus einer Tabelle abzulesen, die vom Bundesministerium für Finanzen erstellt und im Bundessteuerblatt veröffentlicht wird (§ 14 Abs. 1 BewG).

Auf diese Weise lässt sich eine Schenkungssteuer auf ein Haus nicht unerheblich reduzieren oder die Schenkung bleibt sogar komplett steuerfrei.

Beispiel: Haus überschreiben unter Nießbrauchsvorbehalt

Der Vater will seinem Sohn ein Haus im Wert von 1.000.000 Euro schenken. Die Schenkung soll jedoch unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgen, d.h. der Vater ist auf Lebenszeit berechtigt, das Haus zu nutzen. Hat der Vater das 75 Lebensjahr vollendet, ergibt sich aus der Tabelle zu § 14 BewG ein Kapitalwert in Höhe von 8,370. Dieser ist mit dem jährlichen Wert der Nutzung der Immobilie zu multiplizieren, um den Kapitalwert des lebenslangen Nießbrauchs zu ermitteln.

Angenommen, der Vater könnte mit dem Haus eine jährliche Miete von 25.000 Euro realisieren, wäre der Kapitalwert des lebenslangen Nießbrauchs mit 209.250 Euro zu beziffern.

Vom Wert der Schenkung (= 1.000.000 Euro) ist somit der Kapitalwert des lebenslangen Nießbrauchs (= 209.250 Euro) und der persönliche Freibetrages des Sohns im Rahmen der Schenkungssteuer (= 400.000 Euro gem. Stand 31.12.2022) abzuziehen.

Im Ergebnis unterliegt ein Betrag in Höhe von 390.750 Euro der Schenkungssteuer.

2. Die selbst bewohnte Immobilie (Familienheim) im Rahmen der Erbschaftssteuer

Ist der Gegenstand der Schenkung ein Haus oder eine Wohnung, die der Schenker selbst bewohnt und innerhalb der letzten 10 Jahre ganz oder teilweise selbst geerbt hat, ist folgende Steuerfalle zu beachten.

Befindet sich eine vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie im Nachlaß, kann der Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner in den Grenzen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG erbschaftssteuerfrei sein. Dies ist der Fall, soweit der Erblasser in der Immobilie bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und diese beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim). Erben Kinder oder die Kinder verstorbener Kinder (Enkel) die vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie (Familienheim), ist dieser Erwerb von Todes gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erbschaftssteuerfrei, soweit das Haus oder die Wohnung beim Erwerber ebenfalls unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG fällt die Steuerbefreiung jedoch mit Wirkung für die Vergangenheit (rückwirkend) weg, wenn der Schenker das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

Diesbezüglich stellt sich nun die Frage, ob diese Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG rückwirkend wegfällt, wenn der Erwerber das Eigentum an der selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) unter dem Nießbrauchsvorbehalt an Kinder überschreibt bzw. überträgt.

3. Übertragung der selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) an Kinder

Die Übertragung der Immobilie an die Kinder unter Nießbrauchsvorgehalt geschieht in der Regel genau mit der Absicht der Beteiligten, dass der oder die Schenker die bewohnte Immobilie auch weiterhin zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzen.

Folgt man dem Wortlaut der Regelung in § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, wäre eine spätere Übertragung der selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) an Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt unschädlich, wenn der Schenker das von seinem verstorbenen Ehegatten geerbte Familienheim weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Vgl. hierzu die gesetzliche Regelung in § 13 Abs. 1 Nr. 4b S. 5 ErbStG:

Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG

Die Finanzgerichte und insbesondere der BFH sehen das jedoch zur Überraschung vieler anders.

4. BFH-Urteil zur Übertragung des Familienheims unter Nießbrauchsvorbehalt

Nach einem Urteil des BFH vom 11.07.2019 (II R 38/16) entfällt die Steuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner im Rahmen der Erbschaftssteuer auch dann rückwirkend, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Das gilt sogar dann, wenn er die Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt.

Im Rahmen der Erbschaftssteuer kommt es zu einer rückwirkenden Nachversteuerung beim Schenker gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 5 ErbStG, wenn dieser innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb von Todes wegen das Eigentum an seine Kinder überträgt und das Familienheim „lediglich“ aufgrund eines Nießbrauchsvorbehalts weiterhin zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzt. 

Vor der Übertragung eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner ist daher zu prüfen, ob und inwieweit der Schenker die Befreiung von der Erbschaftssteuer gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG in Anspruch genommen hat. Ist dies zu bejahen, ist eine Übertragung der Immobilie an die Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt grundsätzlich nicht zu empfehlen.

Ergänzend verweise ich auch auf meinen Artikel zu dem BFH-Urteil vom 01.12.2021. Darin hat der BFH die „zwingenden Gründe“ definiert, die eine vorzeitige Beendigung der Selbstnutzung des Familienheims ausnahmsweise rechtfertigen würden.

Bild: Haus am Starnberger See von sanfamedia.com (CC-BY-SA 3.0)

Übertragung einer selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) unter Nießbrauchsvorbehalt
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