Der Erwerb einer Immobilie im Wege des Kaufs und andere Rechtsvorgänge zur Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem bebauten oder unbebauten Grundstücks unterliegen nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Grunderwerbsteuer. In der Praxis geht es vor allem um den Kauf eines Grundstücks gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Grunderwerbsteuerpflichtig sind nur solche Rechtsvorgänge, die sich auf ein Grundstück i.S.d. GrEStG beziehen. Der Erwerber eines Grundstücks wird erst dann als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet ist bzw. eine Befreiung vorliegt (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
Inhalt:
- Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
- Befreiung von der Grunderwerbsteuer
- Bemessungsgrundlage und Höhe der Grunderwerbsteuer
- Schuldner der Grunderwerbsteuer
- Entstehung und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
Unter Grundstücken im Sinne des GrEStG versteht man Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts. Den Grundstücken stehen gem. § 2 GrEStG grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurechte), Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen) gleich. Nicht zu den Grundstücken gehören Maschinen und Betriebsvorrichtungen, Inventar und Zubehör sowie das Recht des Eigentümers auf den Erbbauzins bei Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Auch die bei Eigentumswohnung übliche Instandhaltungsrücklage gehört nicht zum Grundstück.
2. Befreiung von der Grunderwerbsteuer
Folgende Vorgänge sind gem. § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit:
- Der Erwerb eines Grundstücks mit einer Bemessungsgrundlage bis zu 2.500 Euro.
- Die Übertragung eines Grundstücks von Todes wegen oder in Erfüllung einer Schenkung unter Lebenden, soweit diese unentgeltlich erfolgt. Soweit der Erwerber eine Gegenleistung erbringt, unterliegt diese der Grunderwerbsteuer.
- Der Erwerb eines Grundstücks von Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung der Erbengemeinschaft.
- Die Übertragung eines Grundstücks unter Ehegatten bzw. Lebenspartnern i. S .d. Lebenspartnerschaftsgesetzes (LPartG) während der Ehe bzw. Lebenspartnerschaft, aber auch zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft.
- Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie, insbesondere zwischen Eltern und Kindern.
3. Bemessungsgrundlage und Höhe der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt gem. § 11 GrEStG regelmäßig 3,5% der Bemessungsgrundlage, die sich gem. § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bestimmt. In der Regel entspricht dieser Wert dem Kaufpreis, den die Parteien im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbart haben. Bewertungsprobleme tauchen vor allem dann auf, wenn der Kaufpreis langfristig gestundet wird oder in Form einer Rente zu zahlen ist.
Ist der Wert der Gegenleistung nicht vertraglich bestimmt oder nicht zu ermitteln, bestimmt sich die Grunderwerbsteuer nach den Grundbesitzwerten im Sinne der §§ 151 Abs. 1, 157 BewG. Das gleiche gilt bei Grundstücksübertragungen im Rahmen des Gesellschaftsrechts, insbesondere bei Umwandlungen oder im Falle einer Einbringung sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage.
Beim Kauf eines Grundstücks gelten gem. § 9 GrEStG auch folgende Positionen als Gegenleistung: Die vom Erwerber übernommenen Verbindlichkeiten, die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht) sowie die Kosten für die Errichtung des Gebäudes, sofern sich der Gegenstand des Erwerbsvorgangs auf ein unbebautes (noch zu bebauendes) Grundstück bezieht (sog. einheitliches Vertragswerk).
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bei einem Kauf die auf den Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer und die Kosten der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Ferner gehört auch der Teil des Kaufpreises nicht zur Gegenleistung, der auf das Inventar entfällt, das zusammen mit dem Grundstück erworben wird.
4. Schuldner der Grunderwerbsteuer
Schuldner der Grunderwerbsteuer sind in der Regel die Vertragsbeteiligten als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG, 44 AO). Allerdings wird das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zunächst von demjenigen Vertragsbeteiligten einfordern, der sich im Vertrag zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. Beim Grundstückskauf ist das in der Regel der Käufer. Kann das Finanzamt die Grunderwerbsteuer bei diesem nicht einfordern, kann es auch den anderen Vertragspartner in Anspruch nehmen.
5. Entstehung und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
Nach § 14 GrEStG entsteht die Grunderwerbsteuer grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages, also mit der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks. Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn der Vertrag unter einer auschiebenden Bedingung steht oder z.B. der Genehmigung eines Betreuers oder des Familiengerichts bedarf. Auf die Erfüllung des Kaufvertrages im Wege der Grundbucheintragung und die Kaufpreiszahlung kommt es dagegen nicht an.
Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer tritt gem. § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheides ein.
6. Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch erfolgt erst, wenn dem Grundbuchamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt wird (§ 22 GrEStG). Der Eigentumsübergang ist also von der Zahlung der Grunderwerbsteuer abhängig. Die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt erfolgt unmittelbar nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, gefolgt von der Übersendung an den beurkundenden Notar zur Weiterleitung an das Grundbuchamt.
