Die Aufrechnung mit einem Kautionsrückzahlungsanspruchs ist wirksam, sobald dieser fällig ist. Dies ist jedoch nach Beendigung des Mietvertrages erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist zugunsten des Vermieters der Fall, innerhalb derer er zu prüfen und sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Sobald der Vermieter jedoch übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss, muß er unverzüglich handeln und über die Mietkaution in der Form des § 259 BGB abrechnen.
Fälligkeit des Mietkautionsrückzahlungsanspruchs
Mit Hingabe der Mietkaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr, wobei die Bedingung bereits mit Rückgabe der Mietsache eintritt. Allerdings ist der Kautionsrückzahlungsanspruch ab diesem Zeitpunkt nur erfüllbar, aber noch nicht fällig. Die Fälligkeit ist erst dann gegeben, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Wieviel Zeit dem Vermieter hierfür einzuräumen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sofern es zwischen den Parteien keine Vereinbarung über die Dauer der Abrechnungsfrist gibt, beträgt diese üblicherweise 2 bis 6 Monate, wobei es dazu keine allgemeingültige Dauer und auch keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Die jeweiligen Umstände des Einzelfalls können dazu führen, dass die Abrechnungsfrist wesentlich kürzer als 6 Monate sein kann, aber unter besonderen Umständen auch länger (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, NJW 2006, 1422 ff.).
Ganz aktuell hat das Landgericht München I über eine von mir eingereichte Vollstreckungsabwehrklage entschieden, dass die Aufrechnung mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch jedenfalls nach Ablauf von 6 Monaten wirksam ist,
„da es den Beklagten bereits zu deutlich früheren Zeitpunkten, d.h. nach Vorliegen eines Gutachtens bzw. nach Kenntnis der tatsächlichen Renovierungskosten, möglich gewesen wäre, eine Abrechnung über die Mietkaution gem. § 259 BGB zu erteilen.“
Im Urteilstenor hat das LG München I die Zwangsvollstreckung aus zwei Kostenfestsetzungsbeschlüssen für unzulässig erklärt, da diese durch Aufrechnung gem. § 390 BGB erloschen sind. Eigentlich ist das Mietrecht nicht gerade mein Tätigkeitsschwerpunkt, aber mit der fachlichen Unterstützung durch Rechtsanwalt Lang-Ennerst konnte ich die Vorsitzende Richterin am Landgericht München I mit meinen rechtlichen Ausführungen überzeugen.
