Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen bei einem Gebäude dann vor, wenn in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung im Verhältnis zum Kaufpreis umfangreiche Instandhaltungen bzw. Reparaturen an dem Gebäude vorgenommen werden.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Nach der Sonderregelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören auch Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, soweit

  • diese innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
  • die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen

(= anschaffungsnahe Herstellungskosten). Jährlich üblicherweise anfallende Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten zählen jedoch nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Hierbei handelt es sich insbesondere um solche Schönheitsreparaturen zur Mängelbeseitigung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind (z.B. Tapezieren und Malerarbeiten im Innenbereich (BFH-Urteil vom 25. August 2009 IX R 20/08, BStBl II 2010, 125).

Ob es sich um Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung oder um Herstellungskosten handelt, bestimmt sich auch bei Überschußeinkünften aus Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks nach § 255 Abs. 2 HGB. Handelt es sich hiernach um Herstellungskosten eines Gebäudes, können diese im Falle der Vermietung des Objekts nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern nur im Wege der Abschreibung.

Aktuell ist beim Bundesfinanzhof ein Verfahren anhängig (Az. IX R 25/14), in dem es um die Frage geht, ob auch solche Aufwendungen in die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen sind, die aus anderen Gründen (z.B. wegen eines Standardsprungs) bereits als Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB zu klassifizieren sind. Das Finanzgericht München hatte in seinem Urteil vom vom 25. Februar 2014 (Az. 6 K 2930/11) diesbezüglich wie folgt entschieden:

Ausgenommen sind solche Schönheitsreparaturen, die für sich genommen zwar jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Schönheitsreparaturen bilden, insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden, wie dies bei einer Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall ist (BFH-Urteil vom 25. August 2009 IX R 20/08, BStBl II 2010, 125 m.w.N.).

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