Eine Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird erforderlich, wenn Gegenstand der Schenkung eine Immobilie ist oder im Nachlaß Immobilien vohanden sind und das Finanzamt die Beschenkten oder Erben zur Abgabe einer Erbschafts- oder Schenkungsteuererklärung auffordert. Angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise in den letzten Jahren ist die richtige Einschätzung der Immobilienwerte zunehmend wichtig, um eine Strategie zu entwickeln und so Steuern zu sparen.

Inhalt:

  1. Immobilienbewertung in Deutschland
  2. Grundstücksarten und Bewertungsverfahren
  3. Das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien
  4. Das Ertragswertverfahren zur Bewertung von Immobilien
  5. Das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobillien
  6. Immobilienbewertung durch Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen
  7. Nachweis eines niedrigeren Wertes bei Veräußerung
Immobilien rund um den Marienplatz in München von sanfamedia.com (CC-BY-SA 3.0)

1. Immobilienbewertung in Deutschland

Die stark gestiegenen Immobilienpreise in Deutschland haben dafür gesorgt, dass auch der Wert des Vermögens einer normalen Familie in den Augen des Fiskus deutlich größer geworden ist. In den deutschen Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin ist es nicht unüblich, dass der Verkehrswert einer 3-Zimmer-Wohnung oder eines Einfamilienhauses schon 1 Million erreicht oder überschreitet. Das ist der Marktwert, zu dem solche Immobilien gekauft und verkauft werden.

Im Hinblick auf eine gerechte Belastung der Übertragung von Immobilien im Vergleich zu Bargeld, Bankguthaben, Forderungen oder Unternehmen besteht das Bedürfnis, den Verkehrswert der Immobilie auch im Falle einer Schenkung oder Erbschaft zu ermitteln und für Zwecke der Besteuerung anzusetzen. Dieses Bedürfnis hat das BVerfG in dem Beschluss vom .. nochmals deutlich gemacht. In diesem Sinne hat das Bewertungsgesetz (BewG) die Aufgabe, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wobei in § 9 Abs. 2 BewG vom „gemeinen Wert“ gesprochen wird.

Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

§ 9 Abs. 2 BewG

Ist eine Immobillie Gegenstand der Schenkung oder befinden sich gar mehrere Immobilien im Nachlaß, reichen die Freibeträge im Rahmen der Schenkungssteuer bzw. Erbschaftssteuer oft nicht mehr aus, um die Schenkung bzw. die Erbschaft steuerfrei zu realisieren. Umso wichtiger ist es, sich mit den verschiedenen Methoden der Immobillienbewertung zu beschäftigen und gegebenenfalls im Streit mit dem Finanzamt einen Sachverständigen mit einer Verkehrswertermittlung zu beauftragen.

Im nachfolgenden Artikel will ich Ihnen die Regeln erläutern, die im Falle einer Schenkung oder Erbschaft mit Immobilien zu berücksichtigen sind, um eine Schenkungssteuer bzw. Erbschaftssteuer zu vermeiden.

2. Grundstücksarten und Bewertungsverfahren zur Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer liefert das Bewertungsgesetz die anwendbaren Regeln, insbesondere in den §§ 176 ff BewG. Hierfür sieht das Bewertungsgesetz insgesamt drei verschiedene Bewertungsverfahren vor, wobei sich das im konkreten Fall anwendbare Bewertungsverfahren nach der Art und Nutzung der Immobilie richtet.

Die Regelung in § 181 BewG enthält eine Aufzählung der Grundstücksarten, die zu unterscheiden sind:

  1. Ein- und Zweifamilienhäuser;
  2. Mietwohngrundstücke;
  3. Eigentumswohnung, Teileigentum;
  4. Geschäftsgrundstücke;
  5. Gemischt genutzte Grundstücke;
  6. Sonstige bebaute Grundstücke.

Je nach Grundstücksart schreibt das Bewertungsgesetz in § 182 Abs. 2 BewG eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichsverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren vor.

Das Vergleichsverfahren kommt grundsätzlich bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung. Im Ertragswertverfahren sind grundsätzlich Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zu bewerten. Das Sachwertverfahren ist gegenüber dem Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren subsidiär und greift nur dann, wenn keine Vergleichswerte vorliegen oder eine übliche Miete nicht zu ermitteln ist, insbesondere im Falle sonstiger Grundstücke.

Es ergibt sich folgende Übersicht:

GrundstücksartenVorrangiges BewertungsverfahrenNachrangiges Bewertungsverfahren
Ein- und ZweifamilienhausVergleichswertverfahrenSachwertverfahren
MietwohngrundstückeErtragswertverfahrenSachwertverfahren
Eigentumswohnung, TeileigentumVergleichswertverfahrenSachwertverfahren
GeschäftsgrundstückeErtragswertverfahrenSachwertverfahren
Gemischt genutzte GrundstückeErtragswertverfahrenSachwertverfahren
Sonstige bebaute GrundstückeSachwertverfahren 

3. Das Vergleichswertverfahren

Bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern kommt erstrangig das Vergleichswertverfahren gem. § 183 BewG zur Anwendung. Der Wert einer Immobilie wird hier aus den tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer vergleichbarer Objekte abgeleitet. Hierzu sind die Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich wertbeeinflussenden Merkmale mit dem konkreten Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Als Grundlage dienen in erster Linie die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Ergänzend können jedoch auch Kaufpreissammlungen oder Vergleichswerte herangezogen werden, die dem Finanzamt vorliegen.

Anstelle von Vergleichspreisen können gem. § 183 Abs. 2 BewG auch andere geeignete, von den Gutachterausschüssen ermittelte Bezugseinheiten herangezogen werden, insbesondere die Gebäudefläche oder der Bodenrichtwert gem. § 179 BewG.

Liegen keine geeigneten Vergleichswerte, ist die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen.

4. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gem. § 184 BewG kommt grundsätzlich zur Immobilienbewertung von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zur Anwendung. Der Ertragswert entspricht der Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert, wobei der Bodenwert gem. § 179 BewG ein Mindestwert ist. Sonstige bauliche Anlagen und Außenanlagen sind regelmäßig im Gebäudeertragswert enthalten.

Die Berechnung des Bodenwerts erfolgt anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts gem. § 179 BewG, der in der Regel von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht wird. Gegebenenfalls ist eine Anpassung an den veröffentlichten Bodenrichtwert vorzunehmen.

Der Gebäudeertragswert ist anhand der erzielten bzw. erzielbaren Miete zu ermitteln, wobei es hier um die Nettokaltmiete geht, abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG). Der auf dieser Basis ermittelte Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu kapitalisieren, der sich aus der Anlage 21 zum Bewertungsgesetz ergibt. Dieser Vervielfältiger ist im wesentlichen von dem Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) und der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängig. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30% der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 zum Bewertungsgesetz ergibt.

Sofern keine übliche Miete zu ermitteln ist, kommt das Sachwertfahren zur Anwendung.

5. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung ist gegenüber dem Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren subsidiär, d.h. nur dann anzuwenden, wenn geeignete Vergleichspreise nicht vorliegen bzw. eine übliche Miete nicht ermittelt werden kann.

Der vorläufige Sachwert entspricht der Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert, in dem die Werte für sonstige bauliche Anlagen und Außenanlagen regelmäßig mit enthalten sind. Der vorläufige Sachwert ist dann zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 zu multiplizieren.

Die Berechnung des Bodenwerts erfolgt anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts gem. § 179 BewG, der in der Regel von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht wird. Gegebenenfalls ist eine Anpassung an den veröffentlichten Bodenrichtwert vorzunehmen.

Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Regelungen in § 190 BewG zu berücksichtigen.

Ausgangsbasis sind die Normal- oder Regelherstellungskosten des Gebäudes in verschiedenen Standardstufen (vgl. Anlage 24 zum BewG, Teil II.), multipliziert mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes und unter Anpassung anhand der Preisindizes für die Bauwirtschaft. Letztere ermittelt das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt.

Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen, die nach § 190 Abs. 4 BewG i.V.m. Anlage 22 zum BewG zu bestimmen ist. Allerdings ist ein Mindestwert anzusetzen, der regelmäßig 30% des Gebäuderegelherstellungswerts entspricht.

Dieser Wert wird dann mit einem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert.

6. Immobilienbewertung durch Verkehrswertgutachten

Die oben genannten Bewertungsverfahren zur Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer sind standardisierte Verfahren. Sie haben alle den Nachteil, dass sie im Einzelfall zu Werten führen können, die gegenüber dem tatsächlichen Verkehrswert zu hoch sind. Für diesen Fall ist in § 198 BewG bestimmt, dass die Erben oder Beschenkten mittels eines Verkehrswertgutachtens eines Sachverständigen einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie nachweisen können.

Beachtliche Wertminderungen können sich dann ergeben, wenn Schäden am Gebäude vorhanden sind oder eine notwendige Sanierung schon angezeigt ist, insbesondere nach längerem Leerstand. Darüberhinaus können andere besondere Faktoren dazu führen, dass der tatsächliche Verkehrswert gegenüber der standardisierten Immobillienbewertung deutlich niedriger ist.

Bevor Sie jedoch ein solches Gutachten mit nicht unerheblichen Kosten in Auftrag geben, sollten Sie sich von einem erfahrenen Steuerberater oder Rechtsanwalt mit Kompetenzen und Erfahrungen bei der Immobilienbewertung beraten lassen.

Achtungen Sie auch auf folgende Besonderheit: Nach § 198 Abs. 2 BewG ist als Nachweis regelmäßig ein Gutachten geeignet, das vom zuständigen Gutachterausschuss im Sinne der §§ 192 ff. BauGB oder von Personen erstellt wurde, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.

7. Nachweis eines niedrigeren Wertes bei Veräußerung

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie dient nach § 198 Abs. 3 BewG auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben.

Beratung zur Erbschafts- und Schenkungssteuer

Mit dem nachfolgenden Formular können Sie gerne Kontakt zu mir aufnehmen, falls Sie eine Beratung zu Fragen der Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer benötigen oder eine Erbschaftssteuer- bzw. Schenkungssteuererklärung zu erstellen ist.

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