Auslandsimmobilien werden immer beliebter, sei es als Ferienwohnung oder Haus zur Eigennutzung oder zur Erzielung von Einkünften im Wege der Vermietung oder Spekulation. Mit dem Kauf einer Immobilie im Ausland ergeben sich in allen genannten Fällen steuerliche Auswirkungen sowohl im Ausland als auch im Wohnsitzstaat der Käufer, die im nachfolgenden Artikel dargestellt werden. Allerdings beschränkt sich die Darstellung auf die Auswirkungen im Rahmen der Ertragsteuern, d.h. die Verkehrssteuern wie Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer bleiben ausgeklammert.

Inhalt:

  1. Einführung in das Internationale Steuerrecht
  2. Besteuerung der Einkünfte aus Auslandsimmobilien gem. Art. 6 OECD-MA
  3. Kauf oder Erwerb von Auslandsimmobilien durch natürliche Personen
  4. Beteiligung an ausländischen Kapitalgesellschaften mit Immobilien

1. Einführung in das Internationale Steuerrecht

Das Internationale Steuerrecht umfasst die Gesamtheit aller Rechtsvorschriften, die sich auf steuerlich relevante Sachverhalte mit Auslandsbezug erstrecken. Dazu gehören sowohl die deutschen Steuergesetze wie das Einkommensteuergesetz oder sog. Doppelbesteuerungsabkommen, die Deutschland mit anderen Staaten abgeschlossen hat. Im Grundsatz sollen die deutschen Steuergesetze im Zusammenspiel mit den Doppelbesteuerungsabkommen bewirken, dass sowohl eine Doppelbesteuerung als auch eine „doppelte Nichtbesteuerung“ von Personen und Unternehmen ausgeschlossen ist.

In Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip, d.h. jede Person mit Sitz, Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland unterliegt mit dem gesamten Welteinkommen der Körperschafts- bzw. Einkommensteuer. Dazu gehören auch die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien oder aus deren Verkauf. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Immobilien im Inland oder um Auslandsimmobilien handelt.

Bei unbeweglichem Vermögen wie Immobilien erhebt jedoch regelmäßig auch der Belegenheitsstaat Steuern auf diese Einkünfte. Es kommt also grundsätzlich zu einer Doppelbesteuerung. Ob sich diese tatsächlich realisiert, ist davon abhängig, ob Deutschland mit dem entsprechenden Belegenheitsstaat ein Doppelbesteuerungsabkommen zur Vermeidung einer solchen Doppelbesteuerung abgeschlossen hat. Dies ist im Falle der wichtigsten Industrienationen und nahezu allen Ländern der Europäischen Union der Fall, wobei sich diese inhaltlich und im Aufbau weitgehend am OECD-Musterabkommen (OECD-MA) orientieren.

Doppelbesteuerungsabkommen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung

Im Falle von Auslandsimmobilien unterliegen die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung oder Veräußerung regelmäßig der Besteuerung in zwei Staaten, was zu einer Doppelbesteuerung führen würde. Zur Vermeidung einer solchen Doppelbesteuerung setzt Deutschland einerseits auf unilaterale Maßnahmen wie die Anrechnung bezahlter Steuern im Ausland (§ 34c EStG, 26 KSrG) und auf Doppelbesteuerungsabkommen (DBA).

Doppelbesteuerungsabkommen weisen nur das Besteuerungsrecht einem der Vertragsstaaten zu, ohne dass hieraus ein Steueranspruch entsteht. Es geht also nur darum, das Besteuerungsrecht bei bestehenden konkurrierenden Steueransprüchen zwischen verschiedenen Staaten einem der beteiligten Staaten zuzuweisen, um so eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

2. Besteuerung der Einkünfte aus Auslandsimmobilien gem. Art. 6 OECD-MA

Das OECD-Musterabkommen (OECD-MA) dient als Grundlage für viele Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) weltweit.

Art. 6 OECD-MA enthält die relevanten Regelungen zur Besteuerung der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Ausland. Hiernach gilt für unbewegliches Vermögen das Belegenheitsprinzip, d.h. das Besteuerungsrecht wird dem Vertragsstaat zugewiesen, auf dessen Territorium sich das unbewegliche Vermögen befindet. Allerdings ist zu beachten, dass unter Art. 6 OECD-MA nur die laufenden Einkünfte fallen, also insbesondere die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien.

Das OECD-Musterabkommen enthält zwei verschiedene Methoden zur Einschränkung des Besteuerungsrechts des Ansässigkeitsstaats, insbesondere die Freistellungs- bzw. Befreiungsmethode (Artikel 23a OECD-MA) und die Anrechnungsmethode (Artikel 23b OECD-MA). Eine Doppelbesteuerung erfolgt also entweder durch Freistellung der Einkünfte (mit oder ohne Anwendung des Progressionsvorbehalts gem. § 32b EStG) oder durch Anrechnung der im Quellenstaat gezahlten Steuern.

In den von Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen kommt hinsichtlich der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen am häufigsten die Freistellungsmethode zur Anwendung. Diese ist auch grundsätzlich besser geeignet, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Die Anrechnungsmethode ist dagegen eher die Ausnahme und kommt bei nur bei wenigen Staaten zur Anwendung. Von den europäischen Staaten gehören dazu Finnland, Spanien, die Schweiz und Zypern.

Die Zuweisung des Besteuerungsrechts hinsichtlich der Einkünfte aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen wird in Art. 13 OECD-MA geregelt.

3. Kauf oder Erwerb von Auslandsimmobilien durch natürliche Personen

Eine natürliche oder juristische Person mit Sitz, Wohnsitz bzw. gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland ist mit sämtlichen Einkünften unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 EStG, 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG). Dazu gehören auch die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien im In- und Ausland. Diese sind entweder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG oder den Einkünften aus Gewerbebetrieb gem. § 15 EStG zuzuordnen.

Im Falle von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Auslandsimmobilien besteht regelmäßig auch eine beschränkte Steuerpflicht im Belegenheitsstaat. Das ist auch in Deutschland der Fall, wo § 49 EStG zur Anwendung kommt. Bei Auslandsimmobilien kommt es also grundsätzlich zu einer Doppelbesteuerung im In- und Ausland.

Ob sich die Doppelbesteuerung der Einkünfte aus Auslandsimmobilien tatsächlich realisiert, ist davon abhängig, ob Deutschland mit dem entsprechenden Belegenheitsstaat ein Doppelbesteuerungsabkommen zur Vermeidung einer solchen Doppelbesteuerung abgeschlossen hat. Dies ist im Falle der wichtigsten Industrienationen und nahezu allen Ländern der Europäischen Union der Fall, wobei sich diese inhaltlich und im Aufbau weitgehend an Art. 6 OECD-Musterabkommen (OECD-MA) orientieren.

In den von Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen kommt hinsichtlich der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen am häufigsten die Freistellungsmethode zur Anwendung. Die Anrechnungsmethode ist dagegen eher die Ausnahme und kommt bei nur bei wenigen Staaten zur Anwendung. Von den europäischen Staaten gehören dazu Finnland, Spanien, die Schweiz und Zypern.

4. Beteiligung an ausländischen Kapitalgesellschaften mit Immobilien

Gemäß Art. 13 Abs. 5 OECD-MA stehen das Besteuerungsrecht hinsichtlich der Gewinne aus der Veräußerung von Beteilungen an Kapitalgesellschaften grundsätzlich dem Ansässigkeitsstaat zu.

Allerdings enthalten die neueren Doppelbesteuerungsabkommen sog. Grundbesitzklauseln gem. Art. 13 Abs. 4 OECD-MA, die bei Immobiliengesellschaften eine Besteuerung im Belegenheitsstaat der Immobilien vorsieht, wenn deren Vermögen zu mehr als 50% aus unbeweglichem Vermögen besteht. In diesem Fall wird das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zugewiesen, während die Vermeidung einer Doppelbesteuerung durch den Ansässigkeitsstaat zu erfolgen hat. In den von Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen kommt in diesen Fällen die Anrechnungsmethode zur Anwendung.

Auslandsimmobilien im Steuerrecht
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